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Vertragliche Kaufpreisaufteilung von Grundstück und Gebäude

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(BFH) Der Bundesfinanzhof hat in einem Urteil vom 16.9.2015 - IX R 12/14, veröffentlicht am 30.12.2015, entschieden, dass eine im Kaufvertrag enthaltene Kaufpreisaufteilung von Grundstück und Gebäude bei der Berechnung der Absetzung für Abnutzung (AfA) berücksichtigt werden muss. Dies trifft nur dann nicht zu, wenn diese Kaufpreisaufteilung nur zum Schein getroffen wurde, oder das Finanzamt bei einer Gesamtwürdigung zum Ergebnis kommt, dass diese Kaufpreisaufteilung die realen Wertverhältnisse in keinerlei Weise widerspiegelt.

Der Entscheidung lag folgender Sachverhalt zugrunde:
Der Kläger kaufte im Jahr 2000 zwei Eigentumswohnungen im selben Hauses für je 498.000 DM. Laut Vertrag wurde der Gebäudeanteil mit 300.000 DM und der anteilige Grund und Boden mit 198.000 DM angesetzt. Dies entspricht einer Kaufpreisverteilung von 60,24 % auf das Gebäude und 39,76 % auf das Grundstück.
Der Kläger gab bei seiner Einkommensteuererklärung Verluste aus Vermietung und Verpachtung unter Berücksichtigung einer Absetzung für Abnutzung auf den Gebäudeanschaffungswert von 627.831,65 DM (60,24 % von Gesamtanschaffungskosten über 1.042.387 DM) an. Das Finanzamt setzte jedoch den Gebäudewert auf 35% fest.

Der BFH stellte fest, dass die im Kaufvertrag vereinbarte Aufteilung der Anschaffungskosten grundsätzlich auch der Besteuerung zu Grunde zu legen sei. Auch wenn der Käufer im Hinblick auf die AfA gerne einen recht hohen Anschaffungswert des Gebäudes hätte, würde dies grundsätzlich noch keine abweichende Verteilung durch das Finanzamt rechtfertigen. Eine wesentliche Diskrepanz zu den Bodenrichtwerten sei nur ein Indiz dafür, dass die vertragliche Aufteilung nicht die realen Werte wiedergeben würde.
Die von den Parteien getroffenen Kaufpreisverteilung könne nur dann korrigiert werden, wenn sie die realen Wertverhältnisse in grundsätzlicher Weise verfehle und wirtschaftlich nicht haltbar sei.

BFH, Urteil vom 16.9.2015 - IX R 12/14

Eingetragen: 16.1.2016


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