Können Kosten für bauliche Maßnahmen am Eigenheim, die die Energiekosten dauerhaft senken, in der Einkommensteuererklärung berücksichtigt werden?

Die energetische Sanierung des Eigenheims nimmt eine immer wichtigere Rolle ein. In diesem Zusammenhang fördert der Gesetzgeber ab dem Jahr 2020 bestimmte, genau festgelegte Maßnahmen für energetische Maßnahmen bei zu eigenen Wohnzwecken genutzten Gebäuden durch eine neue Steuerermäßigung über mehrere Jahre bei der Einkommensteuer.

Voraussetzung für die Gewährung ist, dass es sich um eine geförderte Maßnahme handelt. Förderungswürdig sind energetische Maßnahmen, die einen effizienteren Energieverbrauch im Hinblick auf das Gebäude zu Wohnzwecken erreichen.

Dies kann zum einen durch Erneuerungen von bestehenden Gebäudekomponenten, durch Wärmedämmungen bestehender Komponenten oder auch durch technische Maßnahmen am Gebäudemanagement erfolgen.

Die Kosten eines eventuell beauftragten zugelassenen Energieberaters können gesondert mit 50 % der Kosten angesetzt werden.

Der Höchstbetrag der steuerlichen Förderung beträgt pro Objekt 40.000 EUR. Weiterhin muss durch eine nach amtlich vorgeschriebenem Muster erstellte Bescheinigung des ausführenden Fachunternehmers nachgewiesen werden, dass die entsprechenden Voraussetzungen erfüllt sind. Die Zahlung muss unbar erfolgen.

Die Steuerermäßigung ist grundsätzlich dann ausgeschlossen, wenn öffentlich geförderte Zuschüsse oder zinsverbilligte Darlehen in Anspruch genommen werden. Da für die Gewährung einer entsprechenden Steuerermäßigung relativ große Hürden zu überwinden sind, empfehlen wir, schon vor der Beauftragung eines Fachunternehmens die ersten Schritte abzuklären. Dabei kann Sie eventuell auch das Fachunternehmen begleiten. Aber auch Ihr Steuerberater ist der richtige Ansprechpartner.

In diesem Online-Seminar am 27. Oktober 2021, durchgeführt für Haus+Grund München, erhalten Sie einen tiefen Einblick in die Bedeutung und Gestaltungsmöglichkeiten einer lebzeitigen Übergabe.

Wir erklären welche Überlegungen zur eigenen Absicherung notwendig sind und gehen auf schenkungsteuerliche Optimierungsmöglichkeiten ein.

Dieses kostenpflichtige Online-Seminar steht auch Nicht-Mitgliedern offen. Weitere Informationen

Wie wird der Kaufpreis in der Einkommenssteuererklärung bei Vermietungseinkünften berücksichtigt? Was gilt es aus steuerlicher Sicht zu beachten? Weshalb ist eine Kaufpreisaufteilung wichtig?

Bei der Planung, eine Eigentumswohnung anzuschaffen, um diese in Zukunft zu vermieten, ist es sinnvoll, bereits vor Abschluss des notariellen Kaufvertrages steuerlichen Rat bezüglich der Kaufpreiseinteilung einzuholen. Weshalb?

Im Kaufvertrag wird in der Regel ein Gesamtkaufpreis vereinbart. Steuermindernd abschreibbar ist jedoch nur der Teil des Kaufpreises, der das Gebäude betrifft, nicht aber der Anteil für den Grund und Boden. Je höher der Gebäudeanteil am Gesamtkaufpreis ist, umso höher ist auch die Abschreibung, welche die steuerlichen Vermietungseinkünfte mindert. Auch für etwaige Instandsetzungs- und Modernisierungskosten innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung ist der Gebäudeanteil am Gesamtkaufpreis eine sehr wichtige Grundlage.

Die Finanzverwaltung legt grundsätzlich eine im notariellen Kaufvertrag getroffene Kaufpreisaufteilung zu Grunde., sofern diese nicht nur zum Schein und nicht ausschließlich (offensichtlich) zur Steuerminderung getroffen wurde. Sehr häufig wird in den notariellen Kaufverträgen jedoch keine Kaufpreisaufteilung vorgenommen. In diesen Fällen ist geklärt, dass die Aufteilung im Verhältnis der Verkehrswerte, also der Marktwerte des Grund und Bodens einerseits sowie des Gebäudes andererseits zu erfolgen hat.

Es sei darauf hingewiesen, dass eine Änderung von bereits erfolgten Kaufpreisaufteilungen grundsätzlich jedes Jahr neu erfolgen kann. Die erste Aufteilung ist also nicht festgeschrieben.

In diesem Online-Seminar am 28. September 2021, durchgeführt für Haus+Grund München, erhalten Sie eine Einführung in die Regelungen des Bewertungsgesetzes mit besonderem Blick auf das Ertragswertverfahren.

Wir klären über die 10 Irrtümer bei der steuerlichen Immobilienbewertung im Erb- und Schenkungsfall auf und weisen auf die häufigsten Fehler hin. Dieses Online-Seminar steht auch Nicht-Mitgliedern offen. Weitere Veranstaltungsinformationen

Die Bundesregierung hat beschlossen, dass am 01.01.2024 ein Gesetz zur Modernisierung des Personengesellschaftsrechts in Kraft treten soll. Es ist u. a. angedacht, ein Gesellschaftsregister auch für Gesellschaften bürgerlichen Rechts einzuführen, in das diese eingetragen werden sollen. Der Eintrag ist freiwillig, außer die Gesellschaft bürgerlichen Rechts ist zusätzlich in Objektregistern, wie dem Grundbuch, eingetragen.

Familiengesellschaften, die das Ziel des langfristigen Erhalts von Familienvermögen verfolgen, werden von den Änderungen nicht betroffen sein, da in der Beratungspraxis das Recht der Gesellschaft bürgerlichen Rechts bereits fortentwickelt wurde. Falls eine bereits bestehende Familiengesellschaft als Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) eingerichtet wurde, wird es zweckmäßig sein, die dort niedergelegten Regelungen mit den neuen gesetzlichen Regelungen abzustimmen.

Das Finanzgericht München hat in einem Urteil entschieden, dass ein Wohnungseigentum laut § 182 Abs. 2 Nr. 1 Bewertungsgesetz (BewG) grundsätzlich im Vergleichswertverfahren zu bewerten ist.

Der Entscheidung lag folgender Sachverhalt zugrunde:
Die Klägerin erbte von ihrer Mutter, die im November 2015 verstarb, den hälftigen Anteil an einer Eigentumswohnung inklusive Tiefgaragenstellplatz. Diese Wohnung hatte die Mutter im Februar 2014 zur Hälfte erworben. Die Finanzverwaltung verwendete für die Bestimmung des Grundstückswerts jedoch nicht Kaufpreise von Vergleichsgrundstücken, sondern setzte als Vergleichspreis die Hälfte des beim Kauf der Wohnung bezahlten Preises an. Hiergegen legte die Klägerin Einspruch ein.

Das FG München stellte fest, dass das Vergleichswertverfahren eine typisierende Bewertungsmethode sei. Der Vergleichswert werde dabei aus einer ausreichend großen Menge von geeigneten Vergleichspreisen ermittelt. Auf diese Weise sei es möglich, Kaufpreisspitzen auszugleichen. Nur in Ausnahmefällen könne ein zeitnah erzielter Kaufpreis benutzt werden. Und zwar nur dann, wenn es keine von den Gutachterausschüssen mitgeteilten Vergleichspreise geben würde. Die Finanzverwaltung hätte in diesem konkreten Fall den vom Gutachterausschuss im Immobilienmarktbericht 2014 ermittelten Vergleichsfaktor zugrunde legen müssen.

FG München, Urteil vom 29.01.2020, 4 K 2487/19

Die Grunderwerbsteuerreform sieht Verschärfungen bei der Übertragung von Anteilen an immobilienhaltenden Gesellschaften vor.

Am 01.07.2021 tritt das Gesetz zur Änderung des Grunderwerbsteuergesetzes entsprechend in Kraft. Dieses enthält umfangreiche Neuregelungen für den Erwerb von Anteilen an immobilienhaltenden Personen- und Kapitalgesellschaften.

Die Kernpunkte der Gesetzesänderung sind:

• Während bislang ein Übergang von mindestens 95 % der Anteile am Vermögen einer Grundstücks-Personengesellschaft innerhalb von 5 Jahren, Grunderwerbsteuer auslöste, ist zukünftig bereits ein Übergang von 90 % innerhalb eines Zeitraums von 10 Jahren ausreichend.

• Zudem wird mit § 1 Abs. 2b GrEStG ein neuer Tatbestand eingeführt, wonach auch bei immobilienhaltenden Kapitalgesellschaften ein Gesellschafterwechsel, bei dem innerhalb von 10 Jahren mehr als 90 % der Anteile auf Neugesellschafter übergehen, Grunderwerbsteuer auslöst. Da hierbei auch mittelbare Anteilsübergänge einzubeziehen sind, sind Veränderungen auf allen Ebenen der Beteiligungsstruktur zu überwachen. Ausnahmen bestehen, wenn die Anteile über eine Börse erworben wurden.

• Bei den Tatbeständen der Anteilsübertragung und –vereinigung werden die maßgeblichen Beteiligungsgrenzen ebenfalls von 95 % auf 90 % herabgesetzt. Damit unterliegen Anteilsübertragungen ab dem 01.07.2021 der Grunderwerbsteuer, wenn mehr als 90 % der Anteile an einer immobilienhaltenden Personen- oder Kapitalgesellschaft erstmals in einer Hand vereinigt werden oder eine Anteilsübertragung von mehr als 90 % vorliegt.

• Die Vor- und Nachbehaltensfristen bei Steuerbefreiungen für Übertragungen zwischen Gesellschafter und Personengesellschaften werden von aktuell 5 Jahre auf 10 Jahre bzw. 15 Jahre ausgeweitet. Dadurch werden Gestaltungen erheblich erschwert werden, bei denen durch einen zeitlich gestreckten Erwerb von Anteilen am Vermögen einer Grundstücks-Personengesellschaft die Grunderwerbsteuerbelastung gemindert werden konnte.

Der Bundesgerichtshof hat in einem Urteil vom 10.03.2021, 4 K 2245/19 entschieden, dass der Verzicht auf ein dingliches Wohnungsrecht grundsätzlich auch dann eine Zuwendung aus dem Vermögen des Wohnungsberechtigten ist, wenn die Ausübung des Rechts dem Berechtigten zum Zeitpunkt des Verzichts dauerhaft nicht mehr möglich ist.

Der Entscheidung lag folgender Sachverhalt zugrunde:
Die Beklagte kaufte 1996 von seinem Vater mit notariellem Kaufvertrag ein mit einem Wohnhaus bebautes Grundstück. Die Beklagte gewährte ihren Eltern ein unentgeltliches lebenslanges Wohnungsrecht an einer Wohnung. Dieses Recht konnte aber nicht Dritten überlassen werden. Für die Mutter wurde 2009 Betreuung angeordnet, ein Betreuer wurde bestellt und ein Jahr später wurde sie in ein Pflegeheim eingewiesen. Der Vater wohnte ab Ende 2013 auch in diesem Heim. Mitte 2014 verzichteten die Eltern (- die Mutter wurde durch den Betreuer vertreten -) auf das Wohnungsrecht und stimmten der Löschung zu.

2014 verkaufte die Beklagte das Grundstück. Die Klägerin gewährte der Mutter von April 2010 bis zu deren Tod im März 2019 und dem Vater von November 2013 bis zu dessen Tod im Juni 2017 Sozialhilfeleistungen. Mit Bescheid von Anfang 2016 leitete die Klägerin die Ansprüche der Eltern auf Schenkungsrückforderung wegen Verarmung auf sich über. Der Verzicht auf das Wohnungsrecht der Eltern sei eine Schenkung an die Beklagte. Der Verkehrswert des Grundstücks habe sich um 41.000 € erhöht.

Der Bundesgerichtshof stellte fest, dass der Verzicht auf das Wohnungsrecht grundsätzlich zu einer Entreicherung des Verzichtenden führe und somit eine Schenkung darstelle. Der Verzichtende gebe seine zustehende Rechtsposition auf. Aufgrund des Verzichts werde das Grundstück von einer Belastung frei.

Der Wert der Bereicherung bestehe nicht im Wert des Wohnungsrechts für den Berechtigten, sondern im Wert, den der Verzicht für den Beschenkten, in diesem konkreten Fall für die Beklagte, hat. Dieser Wert werde regelmäßig bei Erhöhung des Verkehrswerts des Grundstücks vergrößert.

BGH-Urteil vom 20.10.2020, X ZR 7/20

Das Finanzgericht Düsseldorf hat in einem Urteil vom 10.03.2021, 4 K 2245/19 entschieden, dass der Erwerber einer Wohnung (Kind des Erblassers) nur dann steuerbefreit ist, wenn er die geerbte Wohnung unverzüglich zur Selbstnutzung für eigene Wohnzwecke verwendet.

Der Entscheidung lag folgender Sachverhalt zugrunde:
Die Klägerin war die Tochter und einzige Erbin der Erblasserin, die am 23.07.2016 verstarb. Die Klägerin ließ Renovierungsarbeiten durchführen und bezog die Wohnung Anfang 2018. Sie machte eine Steuerbefreiung nach § 13 Abs. 1 Nr. 4c Satz 1 des Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetzes (ErbStG) geltend, die das Finanzamt jedoch ablehnte. Die Klägerin gab an, dass sie nicht früher hätte einziehen können, da erst der Hausrat ausgeräumt und verkauft werden musste. Zudem wären die Handwerker sehr ausgelastet gewesen, so dass sich die notwendigen Renovierungsarbeiten in die Länge gezogen hätten.

Das FG Düsseldorf stellte fest, dass das Merkmal der Unverzüglichkeit der Selbstnutzung nicht erfüllt sei. Es lägen keine besonderen Voraussetzungen vor, dass beispielsweise erst bei den Renovierungsarbeiten gravierende Mängel entdeckt worden seien. Der Klägerin sei anzulasten, dass sie die Handwerker erst nach Monaten mit der Erstellung von Angeboten beauftragt habe.

Falls die Selbstnutzung einer geerbten Wohnung erst nach Ablauf von sechs Monaten vorliege, müsse der Erwerber glaubhaft darlegen, wann er sich zur Selbstnutzung für eigene Wohnzwecke entschlossen habe und aus welchen Gründen, die er nicht verursacht habe, ein Einzug in die Wohnung nicht früher möglich gewesen sei. Dies konnte die Klägerin nicht ausreichend angeben.

FG Düsseldorf, Urteil vom 10.03.2021, 4 K 2245/19

Viele Eltern zögern, ihre Immobilie noch zu Lebzeiten an ihre Kinder zu übergeben, aus Angst, ihre Sicherheiten für das Alter zu verlieren. Doch Schenkungen lassen sich grundsätzlich an bestimmte Vorgaben knüpfen.

Lesen Sie einen Beitrag im Münchner Merkur.

(BFH, Beschluss vom 27.7.2020 – II B 39/20) Der Bundesfinanzhof hat in einem Beschluss vom 27.7.2020 – II B 39/20 entschieden, dass Urenkeln nur der Freibetrag von 100.000 € nach § 16 Abs. 1 Nr. 4 ErbStG und nicht 200.000 € zusteht, wenn Eltern und Großeltern noch nicht vorverstorben sind.

Der Entscheidung lag folgender Sachverhalt zugrunde:
Die Urgroßmutter schenkte ihren Urenkeln eine Immobilie. Ihre Tochter (die Großmutter der Urenkel) erhielt Nießbrauch auf Lebenszeit für diese Immobilie. Die Urenkel wollten einen Freibetrag von jeweils 200.000 € angerechnet bekommen, das Finanzamt gestattete nur einen Freibetrag von 100.000 €.

Der BFH stellte fest, dass keine ernstlichen Zweifel existieren würden, dass für den Erwerb eines Urenkels lediglich ein Freibetrag von 100.000 € steuerfrei sei, wenn Angehörige der dazwischenliegenden Generationen noch leben würden. Der Begriff „Kinder“ in § 16 Abs. 1 ErbStG würde eindeutig Kinder und nicht Kindeskinder oder weitere Abkömmlinge bedeuten.

(BFH, Urteil vom 17.6.2020 – II R 40/17) Der Bundesfinanzhof hat in einem Urteil vom 17.6.2020 – II R 40/17, veröffentlicht am 15.10.2020, entschieden, dass es zulässig ist, Erbschaftsteuer gegen unbekannte Erben festzusetzen, wenn hinreichend Zeit zur Ermittlung der Erben bereitgestellt wurde.

Ein Zeitraum von einem Jahr ab dem Erbfall ist ausreichend, wenn die Erbermittlung keine besonderen Schwierigkeiten aufweist. Bei besonders schwierigen Erbenermittlungen ist ein Zeitraum von drei Jahren und fünf Monaten in der Regel angemessen. Der Bescheid ist dem Nachlasspfleger bekanntzugeben.

Der Bundesfinanzhof hat in einem Urteil vom 17.12.2019, VII R 18/17, entschieden, dass die Zahlung der laufenden Kosten für ein gemeinsam bewohntes Haus, die der Ehegatte als Alleinverdienender leistet, auch dann keine unentgeltliche Zuwendung an den anderen Ehegatten darstellt, wenn der andere Ehepartner Alleineigentümer des Hauses ist.

Der Entscheidung lag folgender Sachverhalt zugrunde:
Die Ehepartner hatten vor mehr als 10 Jahren als hälftige Miteigentümer ein Einfamilienhaus gekauft und wohnten darin mit ihren Kindern. 2005 nahmen sie gemeinschaftlich ein Darlehen zur Finanzierung des Hauses auf. 2007 übertrug der Ehemann seinen 50-prozentigen Anteil seiner Ehefrau. Jedoch verblieb der Zins- und Tilgungsdienst für die Darlehen und das Darlehen selbst bis zur vollständigen Tilgung anteilig beim Ehepartner. Das Finanzamt sah diese Zahlungen als unentgeltliche Zuwendungen an die Klägerin.

Der Bundesfinanzhof stellte fest, dass der Ehemann zivilrechtlich verpflichtet gewesen sein, die Zins- und Tilgungsleistungen für das gemeinsam aufgenommene Darlehen vollständig zu begleichen. Deswegen gäbe es keinen Ausgleichsanspruch und daher auch keine Vermögensverlagerung. Der Ehegatte hätte somit keine Zuwendung an die Klägerin erbracht.

Auch die laufenden Unterhaltskosten für das Haus, das nunmehr im Alleineigentum der Ehefrau stünde, seien keine Zuwendungen, sondern laut §§ 1360, 1360a BGB Unterhaltsleistungen, die der alleinverdienende Ehemann zahle, aber auch zu zahlen habe.

BFH Urteil vom 17.12.2019, VII R 18/17