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Steuerrecht Aktuell

Darlehenszinsen beim Kauf einer gemischt genutzten Immobilie

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(FG Köln, Urteil vom 5.7.2017, 3 K 2048/16) Das Finanzgericht Köln hat in einem Urteil vom 5.7.2017, 3 K 2048/16 entschieden, dass Darlehenszinsen nur anteilig abgezogen werden können, wenn beim Kauf eines Grundstücks ein zur Finanzierung des vermieteten Grundstücksteils vorgesehenes Darlehen einem Konto gutgeschrieben wird, von dem der Steuerpflichtige die kompletten Erwerbsaufwendungen zahlt.

Der Entscheidung lag folgender Sachverhalt zugrunde:
Die Kläger erwarben 2007 ein später zu ca. 80 Prozent vermietetes und ansonsten selbst genutztes Mehrfamilienhaus. Die Anschaffungskosten wurden im notariellen Kaufvertrag dementsprechend aufgeteilt. Die Darlehensmittel wurden aber auf ein Girokonto überwiesen, auf dem auch das Eigenmittel der Kläger war. Dadurch wurden Eigenkapitel und Fremdmittel vermischt. Von diesem Konto wurde dann der vollständige Kaufpreis gezahlt.
Es ist von 2007 bis 2012 unstreitig, dass die Darlehenszinsen nur anteilig als Werbungskosten anzuerkennen waren. Die Kläger wollten aber für 2013 die Berücksichtigung der Zinsen in voller Höhe, weil sie den ursprünglichen Darlehensvertrag wegen eines Formfehlers widerrufen hätten. Das Darlehen wäre nun auf zwei Darlehen aufgeteilt worden. Aufgrund der Rückabwicklung gäbe es keine Vermischung der Gelder mehr.

Das FG Köln stellte fest, dass die für den Kredit entrichteten Zinsen nur anteilig als Werbungskosten abziehbar seien, wenn eine Immobilie nicht nur der Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung, sondern auch der Selbstnutzung verwendet werde und die Darlehensmittel anteilig sowohl zur Finanzierung des selbstgenutzten Gebäudeteils als auch zur Finanzierung des zur Erzielung von Vermietungseinkünften Hauseanteils benutzt worden seien. Auch die spätere Umfinanzierung durch die Auflösung des ursprünglichen Darlehensvertrages und den Abschluss neuer Darlehensverträge ändere nichts, da die ursprüngliche Zahlung des Kaufpreises für den selbstgenutzten und den vermieteten Teil aus einem Gesamtbetrag von Eigenmitteln und Fremdmitteln vorgenommen worden sei. Diese Vermischung des Eigen- und Fremdmittels könne nachträglich nicht mehr rückgängig gemacht werden. Eine Revision ist beim BFH anhängig.

Eingetragen: 17.05.2018

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