Familienpool als Instrument der Immobiliennachfolge

Die Familiengesellschaft – oder auch Familienpool genannt – ist eine geeignete Gestaltungsvariante, um Immobilienvermögen innerhalb der Familie zu erhalten. Der Gesellschaftsvertrag kann individuell auf die jeweilige Familienkonstellation eingehen und die Regelungen auf die individuellen Bedürfnisse abstimmen. Er ist das Herzstück des Familienpools und legt für alle Beteiligten Bedingungen fest, an die sich die Gesellschafter halten müssen.

Welche Aspekte können mit einfließen?

  • Individuelle Abfassung von familieninternen Regelungen
  • Bestimmung der Ertragsberechtigung
  • Nachfolgebeschränkungen
  • Familiengerichtliche Erfordernisse

Veränderte rechtliche Grundlagen erfordern Handlungsbedarf

Neue bzw. geplante Gesetzesvorgaben und Regelungen wie beispielsweise der Eintrag ins Transparenzregister bzw. Gesellschaftsregister, die anstehende Modernisierung des Personengesellschaftsrechts und Option zur Körperschaftsteuer müssen bei der Konzeption eines Familienpools berücksichtigt werden.

Mehr dazu im Beitrag für Haus+Grund München.

Erschienen bei: Haus- und Grundbesitzerverein München und Umgebung e.V.
Erscheinungsjahr: Dezember 2021

Grundsteuer – der bayerische Sonderweg. Kommt die Reform ins Stocken?

Auf massiven Druck der Interessensvertreter in Bayern wurde im letzten Jahr bei der Grundsteuerreform eine Länder-Öffnungsklausel verabschiedet. Diese Klausel ist die Grundlage dafür, dass die einzelnen Bundesländer bei den Regelungen der neuen Grundsteuerbemessung vom bundeseinheitlichen Modell abweichen und eigene Regelungen beschließen können.

Die Bayerische Staatsregierung will die Öffnungsklausel nutzen. Die Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer in Bayern soll ab 2025 nur noch nach der Grundstücks- und Gebäudefläche und deren Nutzung bestimmt werden.

  • Ist der bayerische Sonderweg verfassungswidrig?
  • Gerät die Reform ins Stocken?

Mehr dazu im Beitrag für Haus+Grund München.

Erschienen bei: Haus- und Grundbesitzerverein München und Umgebung e.V.
Erscheinungsjahr: November 2021

münchner immobilien fokus: Digitale Veranstaltungsreihe rund um die Immobilie

Seit 2009 veranstalten wir zusammen mit der Aigner Immobilien GmbH die Reihe münchner immobilien fokus.

Jedes Jahr im Frühjahr und Herbst fand die Veranstaltung in den Räumlichkeiten des Literaturhauses in München statt, um den Mitgliedern der Branche eine Netzwerkplattform zu bieten. Mit der Pandemie sind leider alle Präsenzveranstaltungen ausgefallen. Auch in diesem Herbst haben wir uns aufgrund der aktuellen Entwicklung entschieden, statt einer Präsenzveranstaltung eine Webseminar-Reihe anzubieten.

Erfahren Sie hier, welche Themen wir für Sie vorbereitet haben

Neuerungen zur Spekulationssteuer im Rahmen des § 23 EStG

Kaum ein steuerliches Thema neben der Aufteilung eines Kaufpreises auf Grund und Boden und Gebäude zur Ermittlung der steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten bewegt den privaten Immobilieneigentümer mehr als die Frage, ob Umschichtungen in seinem Immobilienportfolio von der Spekulationssteuer erfasst sind.

Erfolgt die Umschichtung innerhalb einer 10-Jahresfrist, ist der Immobilieneigentümer gut beraten, wenn sein Vorhaben steuerlich begleitet wird, und die einkommensteuerlichen Folgen so für ihn abschätzbar sind.

Die Anzahl der höchstrichterlichen Rechtsprechungen zum Thema der Spekulationssteuer und
der Fokus der Finanzverwaltung auf dieses Thema zeigt, dass hier vorsichtiges Vorgehen
geboten ist. Zwei wichtige Aspekte:

  • Häusliches Arbeitszimmer als Nutzung zu Wohnzwecken
  • Erfassung des Spekulationsgeschäfts beim Berechtigten

Mehr dazu im Beitrag für Haus+Grund München.

Erschienen bei: Haus- und Grundbesitzerverein München und Umgebung e.V.
Erscheinungsjahr: Oktober 2021

Keine Versteuerung des Veräußerungsgewinns für das Arbeitszimmer in selbst genutzter Wohnung

Der Bundesfinanzhof hat entschieden, dass beim Verkauf der selbst genutzten Wohnung innerhalb der zehnjährigen Haltefrist nicht nur der Veräußerungsgewinn für die Wohnung, sondern auch der für das häusliche Arbeitszimmer von der Besteuerung ausgenommen ist.

Der Entscheidung lag folgender Sachverhalt zugrunde:
Die Klägerin, eine Lehrerin, kaufte 2012 eine Wohnung, in die sie selbst einzog. Eines der Zimmer benutzte sie als Arbeitszimmer. Den Unterhalt dieses Zimmers setzte sie in ihrer jährlichen Einkommensteuererklärung als Werbungskosten ab. 2017 veräußerte sie die Wohnung und erzielte dadurch einen Veräußerungsgewinn. Das Finanzamt besteuerte anteilig bezogen auf das Arbeitszimmer den Gewinn als Einkünfte aus privaten Veräußerungsgeschäften.

Der Bundesfinanzhof stellte fest, dass Überschusseinkünfte von Wirtschaftsgütern, die im Zeitraum zwischen Kauf und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken gedient haben, von der Besteuerung ausgenommen seien, auch wenn der Zeitraum kürzer als 10 Jahre sei. Auch ein Arbeitszimmer würde – auf alle Fälle zeitweise – zu eigenen Wohnzwecken genutzt. Wie umfangreich diese Nutzung sei, wäre dabei unerheblich.

BFH, Urteil vom 01.03.2021 IX R 27/19

Grunderwerbsteuer: Neue Regelungen für Gesellschaften mit Immobilienbesitz

Die seit 2019 geplante Reform des Grunderwerbsteuergesetzes tritt nun tatsächlich in Kraft. Die Regelungen für Gesellschaften mit Immobilienbesitz werden verschärft.

Der Gesetzgeber möchte „missbräuchliche Steuergestaltungen in der Grunderwerbsteuer“ eindämmen und hat daher § 1 und § 6 Grunderwerbsteuergesetz mit Wirkung zum 01. Juli 2021 geändert bzw. ergänzt:

  • 95%-Prozentgrenze wird auf 90% reduziert.
  • Grunderwerbsteuerpflichtiger Gesellschafterwechsel in Höhe von mindestens 90% innerhalb von 10 Jahren.
  • Behaltensfristen werden auf 15 Jahre ausgeweitet.

Mehr dazu im Beitrag für Haus+Grund München.

Erschienen bei: Haus- und Grundbesitzerverein München und Umgebung e.V.
Erscheinungsjahr: August 2021

Wohnungsvermietung über AirBnB und ähnliche Plattformen

Die Reiselust der Deutschen steigt wieder. Auch Deutschland ist aufgrund der stabilen Infektionszahlen als Reiseland sehr gefragt.

In diesem Zusammenhang wird von Vielen die Überlegung angestellt, die eigene Wohnung mittels AirBnB oder ähnlichen Plattformen in der eigenen Urlaubszeit zu vermieten. Welche rechtlichen Anforderungen gelten? Welche einkommensteuerlichen Folgen hat die Wohnungsvermietung? Welche weiteren Steuern und Abgaben sind zu beachten?

Erschienen bei: Haus- und Grundbesitzerverein München und Umgebung e.V.
Erscheinungsjahr: August 2021

Kaufpreisaufteilung- Bundesfinanzhof erteilt Finanzamt eine Absage

Steine statt Brot – Der Wunsch nach Planungssicherheit wird jedoch in keiner Weise erfüllt, die Frage nach dem „Was nun?“ bleibt bestehen.

Bereits in der Juni-Ausgabe der BHZ haben wir über das anhängige Verfahren beim Bundesfinanzhof berichtet, welches die Kaufpreisaufteilung eines Immobilienerwerbs zum Gegenstand hat. Nun liegt die Entscheidung vor (BFH v. 21.07.2020 IX R 26/19). Der Bundesfinanzhof (BFH) erteilt dem Finanzamt zwar eine deutliche Absage, aber die aufgestellten Kriterien für eine angemessen Aufteilung des Kaufpreises einer Immobilie machen dem Steuerpflichtigen das Leben nicht leichter.


Worum ging es im Einzelnen: im entschiedenen Fall wurde in einer deutschen Großstadt eine vermietete Eigentumswohnung zu einem Kaufpreis von € 110.000 erworben. Entsprechend den Regelungen des Kaufvertrages sollte ein Betrag in Höhe von € 20.000 auf den Grund und Boden entfallen. Die Beteiligten versicherten, dass sie diese Wertfestsetzung nach bestem Wissen und Gewissen vorgenommen haben. Das Finanzamt akzeptierte diese Aufteilung nicht und ermittelte mit Hilfe der vom Bundesministerium der Finanzen ins Internet gestellten „Arbeitshilfe zur Aufteilung eines Gesamtkaufpreises für ein bebautes Grundstück (Kaufpreisaufteilung)“ einen Anteil für den Grund und Boden in Höhe von 69%

Erschienen bei: Haus- und Grundbesitzervereins München und Umgebung e.V.
Erscheinungsjahr: Januar 2021

Der ganz normale Wahnsinn des § 23 EStG

Private Grundstücksverkäufe im Licht der Rechtsprechung.

Ein ganz normaler Lebenssachverhalt: Wer innerhalb des Zehnjahreszeitraums des § 23 EStG eine Immobilie im Privatvermögen anschafft (ggf. ein unbebautes Grundstück noch bebaut) und veräußert, muss sich mit der Frage beschäftigen, ob diese Veräußerung steuerrelevant ist und ein möglicher Veräußerungsgewinn zu einer Steuerbelastung führt.

Die erste vermeintlich leichte Frage, die es zu beantworten gilt: was versteht man unter einer Anschaffung einer Immobilie. Ist es der Tag, an welchem beim Notar der Kaufvertrag beurkundet wird, oder ist es der Tag der Eintragung des Grundstücksübergangs im Grundbuch. Grundsätzlich zielt § 23 EStG auf den Tag der Beurkundung des Grundstückskaufvertrages ab, da der Tag des sog. Verpflichtungsgeschäftes maßgeblich ist. Dies entsprich der ständigen Rechtsprechung des Bundesfinanzhofes (BFH 8.4.2014, IX R 18/13, BFH 10.02.2015, IX R
23/13).

Erschienen bei: Haus- und Grundbesitzervereins München und Umgebung e.V.
Erscheinungsjahr: Dezember 2020

Die Ferienimmobilie in Deutschland

Durch Corona wird der Urlaub in Deutschland immer beliebter, viele denken in diesen Zeiten an den Erwerb einer Ferienimmobilie.

Was haben Corona und die langanhaltende Niedrigzinsphase gemeinsam? Sie veranlassen Steuerpflichtige, eine Ferienimmobilien im Inland zu erwerben. Auch wenn sich dieser Zusammenhang nicht unbedingt aufdrängt, ist die Nachfrage nach Ferienimmobilien im Inland in die Höhe geschnellt. Motivation einer solchen Entscheidung kann neben dem eigenen Erholungszweck auch die Erwartung sein mit einer Ferienimmobilie als Renditeobjekt Einkünfte zu erzielen.

Um einem bösen Erwachen vorzubeugen, sollte man sich im Vorfeld mit den umfangreichen Besonderheiten und der anhaltenden Rechtsprechung einer Ferienimmobilie auseinandersetzen. Dies gilt insbesondere auch für Ferienimmobilien im Inland.

Erschienen bei: Haus- und Grundbesitzervereins München und Umgebung e.V.
Erscheinungsjahr: Oktober 2020

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