In diesem Webinar erhalten Sie einen Überblick über die Vorteile einer lebzeitigen Übergabe von Immobilien und welche vertraglichen Regelungsmöglichkeiten es gibt. Zudem wird beleuchtet, wie die Schenkungsteuer finanziert werden kann.
Frau Fischl-Obermayer und Herr Nützl geben wertvolle Informationen und Antworten.
An dieser Online-Veranstaltung am 19. Dezember 2023 können auch Nicht-Mitglieder teilnehmen.
Das Leben hält oft unvorhersehbare Wendungen bereit. Erkrankungen, Unfälle oder Schlaganfälle können von einem Moment auf den anderen alles verändern.
In diesen Momenten ist es von entscheidender Bedeutung, gut vorbereitet zu sein. Doch wie gelingt es, rechtzeitig Vorkehrungen zu treffen, um in solchen Situationen die Kontrolle zu behalten?
Frau Fischl-Obermayer und Herr Utz geben wertvolle Informationen und Antworten.
An dieser Online-Veranstaltung am 21. November 2023 können auch Nicht-Mitglieder teilnehmen.
Für eine Immobilienschenkung sollte im Vorfeld eine valide Berechnung der zu erwartenden Schenkungsteuer vorliegen. Dabei ist es wichtig,
Unsere Referenten Agnes Fischl-Obermayer und Andreas Jovanic geben einen Überblick über die wichtigsten Regelungen des Bewertungsgesetzes sowie die Neuerungen, die durch das Jahressteuergesetz seit dem 01.01.2023 gelten. Zudem klären sie über die 10 Irrtümer bei der steuerlichen Immobilienbewertung im Erb- und Schenkungsfall auf und weisen auf die häufigsten Fehler hin.
An dieser Präsenzveranstaltung am 24. Juli 2023 können auch Nicht-Mitglieder teilnehmen.
Eine interessante Möglichkeit, größeres Immobilienvermögen innerhalb der Familie zu übergeben, ist die Familiengesellschaft. Klare Regelungen und klare Strukturen erleichtern eine geordnete vorweggenommene Erbfolge.
Was sind die Vorteile einer Familiengesellschaft?
Erfahren Sie von unseren Referentinnen 10 gute Gründe, die für diese Optimierung der vorweggenommenen Erbfolge sprechen!
An dieser Präsenzveranstaltung am 26. Juni 2023 können auch Nicht-Mitglieder teilnehmen.
Das Risiko, aufgrund der unzureichenden Freibeträge Immobilien nach einer Erbschaft wegen der Steuerlast verkaufen zu müssen, besteht auch bei rückläufigen Preisen fort. Um eine hohe unnötige Belastung durch Schenkung- bzw. Erbschaftsteuer zu vermeiden, sind frühzeitiges Handeln und eine professionelle Nachfolgegestaltung unverändert wichtig.
Unsere Referenten geben Ihnen einen Überblick über die gesetzliche Erbfolge, Testament und Bindungswirkung des Ehegattentestaments sowie Regelungen des Übergabevertrags.
An dieser Präsenzveranstaltung am 17. Mai 2023 können auch Nicht-Mitglieder teilnehmen.
Die lebzeitige Übergabe von Immobilien ist eines der wichtigsten Mittel, um eine im Todesfall für die Erben hohe oder oftmals gar nicht bezahlbare Erbschaftsteuer zu vermeiden. Gleichzeitig kann auch ein künftiger Streit vermieden werden, wenn die Übertragung mit allen Beteiligten bereits zu Lebzeiten besprochen wird.
Unsere Referenten geben Ihnen einen Überblick und beantworten wichtige Fragen zu diesem Thema.
An diesem Online-Seminar am 27. März 2023 können auch Nicht-Mitglieder teilnehmen.
Für eine Immobilienschenkung sollte im Vorfeld eine valide Berechnung der zu erwartenden Schenkungsteuer vorliegen. Dabei ist es wichtig, die Regelungen des Bewertungsgesetzes zu kennen aber auch die Auswertung der Daten, die der örtliche Gutachterausschuss mitteilt, richtig umzusetzen.
Unsere Referenten Agnes Fischl-Obermayer und Andreas Jovanic geben eine Einführung in die Regelungen des Bewertungsgesetzes mit besonderem Blick auf das Ertragswertverfahren und erläutern, was es zu beachten gilt. Zudem klären sie über die 10 Irrtümer bei der steuerlichen Immobilienbewertung im Erb- und Schenkungsfall auf und weisen auf die häufigsten Fehler hin.
An diesem Online-Seminar am 27. Februar 2023 können auch Nicht-Mitgliedern teilnehmen.
2022 haben sich die Zinsen für Immobiliendarlehen fast verdreifacht und auch im neuen Jahr sind Zinsschwankungen zu erwarten. Da der Marktzins ein wertbeeinflussender Faktor für Immobilien ist, sind die Auswirkungen natürlich für jeden Immobilieneigentümer relevant – unabhängig vom Bestehen einer Finanzierung.
In diesem Online-Seminar am 31. Januar 2023 erhalten Sie einen Überblick wie sich steigende Zinsen auf den Wert der Immobilie bei Kauf oder Verkauf auswirken, wie die Übertragung von Immobilien im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge davon betroffen ist sowie die laufende Verwaltung unter Berücksichtigung der gesetzlichen Anforderungen einer energetisch abgestimmten Instandhaltung.
Dieses kostenpflichtige Online-Seminar steht auch Nicht-Mitgliedern offen.
Die Immobilienpreise steigen – die Freibeträge von Erben nicht. Immer häufiger liest man deshalb von Fällen, dass Erben Immobilien verkaufen müssen, um die hohe Erbschaftsteuerlast begleichen zu können.
In diesem Online-Seminar am 19. Dezember 2022 erhalten Sie einen Überblick über die gesetzliche Erbfolge, Testament und Bindungswirkung des Ehegattentestaments sowie Regelungen des Übergabevertrags.
Dieses kostenpflichtige Online-Seminar steht auch Nicht-Mitgliedern offen.
Insbesondere vermögende Familien (Immobilieneigentümer, Unternehmer, Führungskräfte etc.) sollten sich rechtzeitig Gedanken über die Gestaltung des Familienvermögens machen, um die vorweggenommene Erbfolge steuerlich zu optimieren. Möglichkeiten einer steueroptimierten Vermögensgestaltung gibt es viele. Eine Familiengesellschaft bzw. ein Familienpool ist eine davon.
Was genau ist eine Familiengesellschaft? Welche Vorteile hat sie und wie gestaltet man eine solche Gesellschaft?
Dieser Beitrag beantwortet die wichtigsten Fragen zum Thema Familienpool bzw. Familiengesellschaft.
Grundsätzlich erfolgt die Übertragung von Anteilen an Familiengesellschaften im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge ohne Gegenleistung. Doch auch schenkweise Anteilsübertragungen können dazu führen, dass steuerlich neue Anschaffungskosten entstehen. Nun liegt ein aktuelles BFH-Urteil zur Ermittlung von Anschaffungskosten bei Anteilsübertragung vor. Die Auswirkungen der neuen Rechtsprechung, die Begründung und unsere Einschätzung dazu lesen Sie in unserem ausführlichen Beitrag.
Die persönliche Notfallvorsorge – so wichtig, aber niemand setzt sich gerne frühzeitig mit diesem Thema auseinander. Gerade während der Corona-Pandemie ist das Thema Vorsorgevollmacht wieder in den Fokus getreten. Schwere Erkrankungen, Unfälle, Schlaganfälle – von einem Tag auf den anderen kann sich alles verändern.
In diesem Online-Seminar am 29. November 2022 erhalten Sie eine Einführung in die rechtlichen Möglichkeiten und Antworten auf viele Fragen, beispielsweise:
Dieses kostenpflichtige Online-Seminar steht auch Nicht-Mitgliedern offen.
In diesem Online-Seminar am 26. September 2022, durchgeführt für Haus+Grund München, erhalten Sie einen tiefen Einblick in die Bedeutung und Gestaltungsmöglichkeiten einer lebzeitigen Übergabe.
→ Wie soll die lebzeitige Übergabe vorbereitet werden?
→ Welche Gestaltungsmöglichkeiten gibt es?
→ Welche Überlegungen sind für die eigene Absicherung notwendig?
Wir erklären welche Überlegungen zur eigenen Absicherung notwendig sind und gehen auf schenkungsteuerliche Optimierungsmöglichkeiten ein.
Dieses kostenpflichtige Online-Seminar steht auch Nicht-Mitgliedern offen. Weitere Informationen
Seit 2020 werden energetische Sanierungsmaßnahmen am Eigenheim zehn Jahre lang steuerlich gefördert. Entsprechende Aufwendungen können Sie direkt von Ihrer Steuerschuld abziehen.
Die ACCONSIS Steuer- und Finanzierungsexperten „rund um die Immobilie“ geben Antworten auf viele Fragen aus der Praxis. Anhand eines übersichtlichen Infoblatts können Sie zudem Schritt für Schritt die Voraussetzungen der steuerlichen Förderung überprüfen.
Im September (27. und 29.) finden zwei weitere Präsenz-Seminare für Haus+Grund München zu diesem Thema statt. Sie erhalten einen Gesamtüberblick: • Wie wird die neue Grundsteuer ermittelt? • Wer genau ist von der Grundsteuerreform betroffen und was ist zu tun? • Welche Fristen gilt es zu beachten? • Welche Unterlagen werden benötigt und wo findet man diese? • Wie erfolgt die Einreichung der Feststellungserklärung?
Die Veranstaltungen finden als Präsenzseminare bei Haus+Grund München statt.
Weitere Veranstaltungsdetails finden Sie bei den jeweiligen Veranstaltungsterminen:
In diesem Online-Seminar am 27. Juni 2022, durchgeführt für Haus+Grund München, erhalten Sie eine Einführung in die Regelungen des Bewertungsgesetzes mit besonderem Blick auf das Ertragswertverfahren. Wir klären über die 10 Irrtümer bei der steuerlichen Immobilienbewertung im Erb- und Schenkungsfall auf und weisen auf die häufigsten Fehler hin.
Dieses kostenpflichtige Online-Seminar steht auch Nicht-Mitgliedern offen. Weitere Informationen
Die Immobilienschenkung an die nächste Generation ist angesichts der weiter steigenden Immobilienpreise wichtig wie nie zuvor. In diesem Online-Seminar am 30. Mai 2022, durchgeführt für Haus+Grund München, erhalten Sie einen Überblick darüber,
Dieses kostenpflichtige Online-Seminar steht auch Nicht-Mitgliedern offen. Weitere Informationen
In diesem Online-Seminar am 28. März 2022, durchgeführt für Haus+Grund München, erhalten Sie einen Überblick, was es zu beachten gilt. Vom Anschaffungsvorgang bis zu den Problemen der laufenden Besteuerung.
Unsere Experten geben u. a. Antworten auf diese Fragen:
Dieses kostenpflichtige Online-Seminar steht auch Nicht-Mitgliedern offen. Weitere Informationen
In diesem Online-Seminar am 28. Februar 2022, durchgeführt für Haus+Grund München, erhalten Sie einen Überblick über die Familiengesellschaft.
Erfahren Sie 10 gute Gründe, die für dieses Modell sprechen!
Dieses kostenpflichtige Online-Seminar steht auch Nicht-Mitgliedern offen. Weitere Informationen
In diesem Online-Seminar am 24. Januar 2022, durchgeführt für Haus+Grund München, erhalten Sie einen tiefen Einblick in die Bedeutung und Gestaltungsmöglichkeiten einer lebzeitigen Übergabe.
Wir erklären welche Überlegungen zur eigenen Absicherung notwendig sind und gehen auf schenkungsteuerliche Optimierungsmöglichkeiten ein.
Dieses kostenpflichtige Online-Seminar steht auch Nicht-Mitgliedern offen. Weitere Informationen
Die Familiengesellschaft – oder auch Familienpool genannt – ist eine geeignete Gestaltungsvariante, um Immobilienvermögen innerhalb der Familie zu erhalten. Der Gesellschaftsvertrag kann individuell auf die jeweilige Familienkonstellation eingehen und die Regelungen auf die individuellen Bedürfnisse abstimmen. Er ist das Herzstück des Familienpools und legt für alle Beteiligten Bedingungen fest, an die sich die Gesellschafter halten müssen.
Welche Aspekte können mit einfließen?
Veränderte rechtliche Grundlagen erfordern Handlungsbedarf
Neue bzw. geplante Gesetzesvorgaben und Regelungen wie beispielsweise der Eintrag ins Transparenzregister bzw. Gesellschaftsregister, die anstehende Modernisierung des Personengesellschaftsrechts und Option zur Körperschaftsteuer müssen bei der Konzeption eines Familienpools berücksichtigt werden.
Mehr dazu im Beitrag für Haus+Grund München.
Erschienen bei: Haus- und Grundbesitzerverein München und Umgebung e.V.
Erscheinungsjahr: Dezember 2021
Die Gemeinde kann nur in bestimmten Fällen das Vorkaufsrecht für ein Grundstück ausüben, wenn dieses im Geltungsbereich einer Erhaltungsverordnung liegt.
Das Bundesverwaltungsgericht hat in einem Urteil vom 09.11.2021 entschieden, dass für eine Gemeinde das Vorkaufsrecht für ein Grundstück, das im Geltungsbereich einer Milieuschutzsatzung liegt, nicht existent ist,
Das bedeutet, die Gemeinde kann das Vorkaufsrecht für ein solches Grundstück nicht ausüben, wenn sie lediglich annimmt, dass der Käufer zukünftig erhaltungswidrige Nutzungsabsichten verfolgen werde.
Ein Grundstück im Berliner Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg ist mit einem Mehrfamilienhaus aus dem Jahre 1889 bebaut. Darin sind 20 Mietwohnungen und zwei Gewerbeeinheiten untergebracht. Das Grundstück befindet sich im Geltungsbereich einer Verordnung, welche die Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung aus besonderen städtebaulichen Gründen schützen soll.
Die Klägerin, eine Immobiliengesellschaft, hatte Klage gegen die Ausübung des gemeindlichen Vorkaufsrechts eingereicht. Das Bezirksamt wandte sein Vorkaufsrecht an, damit nicht durch Aufwertung der Wohnungen die Mieten erhöht werden könnten und/oder aus Mietwohnungen Eigentumswohnungen entstehen könnten. Damit wollte das Bezirksamt verhindern, dass ein Teil der Wohnbevölkerung aus dem Gebiet verdrängt werden könnte.
In den Vorinstanzen am Verwaltungsgericht Berlin und am Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg war noch anders entschieden worden. Beide Urteile gaben dem Bezirksamt Recht, das Vorkaufsrecht auszuüben, da ansonsten erhaltungswidrige Entwicklungen zu befürchten seien. Im konkreten Fall würde die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung gefährdet werden.
München besitzt 32 Erhaltungssatzungsgebiete mit 192.000 Wohnungen. Seit 2010 hat die Gemeinde 65-mal das Vorkaufsrecht für Immobilien in entsprechenden Gebieten ausgeübt.
Oberbürgermeister Dieter Reiter und der Geschäftsführer des Münchner Mietervereins Volker Rastätter sehen durch dieses Urteil den Münchener Mieterschutz gefährdet. Aus ihrer Sicht bedeutet das Urteil: Nur wenn die Immobilie eine Schrottimmobilie sei könne zukünftig noch das Vorkaufsrecht ausgeübt werden.
Falls das Urteil nach juristischer Prüfung der schriftlichen Begründung Auswirkungen auf München habe, plant der Oberbürgermeister, sich bei der neuen Bundesregierung für eine bessere Mieterschutzgesetzgebung einzusetzen.
Seit 2009 veranstalten wir zusammen mit der Aigner Immobilien GmbH die Reihe münchner immobilien fokus.
Jedes Jahr im Frühjahr und Herbst fand die Veranstaltung in den Räumlichkeiten des Literaturhauses in München statt, um den Mitgliedern der Branche eine Netzwerkplattform zu bieten. Mit der Pandemie sind leider alle Präsenzveranstaltungen ausgefallen. Auch in diesem Herbst haben wir uns aufgrund der aktuellen Entwicklung entschieden, statt einer Präsenzveranstaltung eine Webseminar-Reihe anzubieten.
Erfahren Sie hier, welche Themen wir für Sie vorbereitet haben
ACHTUNG: Neue Bodenrichtwerte zum 01.01.2022 – mit weiteren Erhöhungen ist zu rechnen.
Durch die Umsetzung der Grundsteuerreform, sind die Gutachterausschüsse kürzlich angewiesen worden, abweichend vom zweijährigen Turnus (31.12.2022) nun zum 01.01.2022 neue Bodenrichtwerte festzusetzen.
Da diese Bodenrichtwerte von den Gutachterausschüssen auch veröffentlicht werden, sind diese somit auch Grundlage für die steuerliche Immobilienbewertung im Rahmen der Erbschafts- sowie Schenkungsteuer.
Aufgrund der stetig steigenden Bodenpreise ist davon auszugehen, dass somit schon zum 01.01.2022 eine erneute Wertsteigerung eintreten wird. Maßgeblich für die steuerliche Bewertung und somit für die Höhe der Schenkungssteuer ist der Bodenrichtwert, der zuletzt vor dem Übergabestichtag von den Gutachterausschüssen veröffentlicht wurde.
Sofern Sie demnächst Immobilienübertragungen planen, kommen Sie gerne zeitnah auf uns zu, damit noch die Bodenrichtwerte zum 31.12.2020 als Grundlage verwendet werden können. Für Immobilienübertragungen im Jahr 2022 gelten dann die neuen Werte zum 01.01.2022.
Mehr dazu:
https://www.acconsis.de/entwicklung-bodenrichtwerte-muenchen/
Kaum ein steuerliches Thema neben der Aufteilung eines Kaufpreises auf Grund und Boden und Gebäude zur Ermittlung der steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten bewegt den privaten Immobilieneigentümer mehr als die Frage, ob Umschichtungen in seinem Immobilienportfolio von der Spekulationssteuer erfasst sind.
Erfolgt die Umschichtung innerhalb einer 10-Jahresfrist, ist der Immobilieneigentümer gut beraten, wenn sein Vorhaben steuerlich begleitet wird, und die einkommensteuerlichen Folgen so für ihn abschätzbar sind.
Die Anzahl der höchstrichterlichen Rechtsprechungen zum Thema der Spekulationssteuer und
der Fokus der Finanzverwaltung auf dieses Thema zeigt, dass hier vorsichtiges Vorgehen
geboten ist. Zwei wichtige Aspekte:
Mehr dazu im Beitrag für Haus+Grund München.
Erschienen bei: Haus- und Grundbesitzerverein München und Umgebung e.V.
Erscheinungsjahr: Oktober 2021
Können Kosten für bauliche Maßnahmen am Eigenheim, die die Energiekosten dauerhaft senken, in der Einkommensteuererklärung berücksichtigt werden?
Die energetische Sanierung des Eigenheims nimmt eine immer wichtigere Rolle ein. In diesem Zusammenhang fördert der Gesetzgeber ab dem Jahr 2020 bestimmte, genau festgelegte Maßnahmen für energetische Maßnahmen bei zu eigenen Wohnzwecken genutzten Gebäuden durch eine neue Steuerermäßigung über mehrere Jahre bei der Einkommensteuer.
Voraussetzung für die Gewährung ist, dass es sich um eine geförderte Maßnahme handelt. Förderungswürdig sind energetische Maßnahmen, die einen effizienteren Energieverbrauch im Hinblick auf das Gebäude zu Wohnzwecken erreichen.
Dies kann zum einen durch Erneuerungen von bestehenden Gebäudekomponenten, durch Wärmedämmungen bestehender Komponenten oder auch durch technische Maßnahmen am Gebäudemanagement erfolgen.
Die Kosten eines eventuell beauftragten zugelassenen Energieberaters können gesondert mit 50 % der Kosten angesetzt werden.
Der Höchstbetrag der steuerlichen Förderung beträgt pro Objekt 40.000 EUR. Weiterhin muss durch eine nach amtlich vorgeschriebenem Muster erstellte Bescheinigung des ausführenden Fachunternehmers nachgewiesen werden, dass die entsprechenden Voraussetzungen erfüllt sind. Die Zahlung muss unbar erfolgen.
Die Steuerermäßigung ist grundsätzlich dann ausgeschlossen, wenn öffentlich geförderte Zuschüsse oder zinsverbilligte Darlehen in Anspruch genommen werden. Da für die Gewährung einer entsprechenden Steuerermäßigung relativ große Hürden zu überwinden sind, empfehlen wir, schon vor der Beauftragung eines Fachunternehmens die ersten Schritte abzuklären. Dabei kann Sie eventuell auch das Fachunternehmen begleiten. Aber auch Ihr Steuerberater ist der richtige Ansprechpartner.
In diesem Online-Seminar am 27. Oktober 2021, durchgeführt für Haus+Grund München, erhalten Sie einen tiefen Einblick in die Bedeutung und Gestaltungsmöglichkeiten einer lebzeitigen Übergabe.
Wir erklären welche Überlegungen zur eigenen Absicherung notwendig sind und gehen auf schenkungsteuerliche Optimierungsmöglichkeiten ein.
Dieses kostenpflichtige Online-Seminar steht auch Nicht-Mitgliedern offen. Weitere Informationen
Wie wird der Kaufpreis in der Einkommenssteuererklärung bei Vermietungseinkünften berücksichtigt? Was gilt es aus steuerlicher Sicht zu beachten? Weshalb ist eine Kaufpreisaufteilung wichtig?
Bei der Planung, eine Eigentumswohnung anzuschaffen, um diese in Zukunft zu vermieten, ist es sinnvoll, bereits vor Abschluss des notariellen Kaufvertrages steuerlichen Rat bezüglich der Kaufpreiseinteilung einzuholen. Weshalb?
Im Kaufvertrag wird in der Regel ein Gesamtkaufpreis vereinbart. Steuermindernd abschreibbar ist jedoch nur der Teil des Kaufpreises, der das Gebäude betrifft, nicht aber der Anteil für den Grund und Boden. Je höher der Gebäudeanteil am Gesamtkaufpreis ist, umso höher ist auch die Abschreibung, welche die steuerlichen Vermietungseinkünfte mindert. Auch für etwaige Instandsetzungs- und Modernisierungskosten innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung ist der Gebäudeanteil am Gesamtkaufpreis eine sehr wichtige Grundlage.
Die Finanzverwaltung legt grundsätzlich eine im notariellen Kaufvertrag getroffene Kaufpreisaufteilung zu Grunde., sofern diese nicht nur zum Schein und nicht ausschließlich (offensichtlich) zur Steuerminderung getroffen wurde. Sehr häufig wird in den notariellen Kaufverträgen jedoch keine Kaufpreisaufteilung vorgenommen. In diesen Fällen ist geklärt, dass die Aufteilung im Verhältnis der Verkehrswerte, also der Marktwerte des Grund und Bodens einerseits sowie des Gebäudes andererseits zu erfolgen hat.
Es sei darauf hingewiesen, dass eine Änderung von bereits erfolgten Kaufpreisaufteilungen grundsätzlich jedes Jahr neu erfolgen kann. Die erste Aufteilung ist also nicht festgeschrieben.
Alle Jahre wieder oder genauer gesagt alle zwei Jahre wieder: Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Bereich der Landeshauptstadt München hat die Bodenrichtwerte zum 31.12.2020 veröffentlicht. Merkliche Erhöhungen sind insbesondere in den Bereichen zu erkennen, in denen in den letzten Jahren großflächige Neubauten errichtet wurden und damit städtebauliche Entwicklungen erfolgten.
Auch in diesem Jahr erhalten Sie exemplarisch die Zusammenstellung einiger Bodenrichtwerte in München. Dieser Zusammenfassung können Sie die Werterhöhungen seit dem 31.12.2012 sowie zwischen den einzelnen Stichtagen entnehmen.
Die Bodenrichtwerte sind ein werttreibender Bestandteil der steuerlichen Bewertung sowohl im Sachwert- als auch im Ertragswertverfahren. Sie haben für alle Immobilienübertragungen im Wege der Erbschaft oder Schenkung mit dem Stichtag ab 01.01.2021 Bedeutung. Für eine Immobilienübergabe ist es daher unerlässlich, einen validen und gegenüber der Finanzverwaltung auch durchsetzbaren Wert am besten im Vorfeld zu ermitteln, um die steuerlichen Konsequenzen einer Übergabe zu berechnen. Wir beraten Sie gerne.
Mehr dazu im Beitrag für Haus+Grund München.
Erschienen bei: Haus- und Grundbesitzerverein München und Umgebung e.V.
Erscheinungsjahr: September 2021
Die Thematik der steuerlichen Kaufpreisaufteilung betrifft im Grunde jeden Immobilienerwerb, der zur Einkunftserzielung, also beispielsweise zur Vermietung, erfolgt.
In der Regel wird im notariellen Kaufvertrag ein Gesamtkaufpreis vereinbart. Steuermindernd abschreibbar ist jedoch nur der Teil des Kaufpreises, der das Gebäude betrifft. Dagegen kann der Kaufpreisanteil für den Grund und Boden in der Regel nicht steuermindernd berücksichtigt werden. Ausnahmen gelten bei Besonderheiten des Grund und Bodens.
Auch für etwaige Instandsetzungs- und Modernisierungsaufwendungen innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung ist der Gebäudeanteil am Gesamtkaufpreis eine sehr wichtige Grundlage.
Mehr dazu im Beitrag für Haus+Grund München.
Erschienen bei: Haus- und Grundbesitzerverein München und Umgebung e.V.
Erscheinungsjahr: September 2021
Der Bundesfinanzhof hat entschieden, dass beim Verkauf der selbst genutzten Wohnung innerhalb der zehnjährigen Haltefrist nicht nur der Veräußerungsgewinn für die Wohnung, sondern auch der für das häusliche Arbeitszimmer von der Besteuerung ausgenommen ist.
Der Entscheidung lag folgender Sachverhalt zugrunde:
Die Klägerin, eine Lehrerin, kaufte 2012 eine Wohnung, in die sie selbst einzog. Eines der Zimmer benutzte sie als Arbeitszimmer. Den Unterhalt dieses Zimmers setzte sie in ihrer jährlichen Einkommensteuererklärung als Werbungskosten ab. 2017 veräußerte sie die Wohnung und erzielte dadurch einen Veräußerungsgewinn. Das Finanzamt besteuerte anteilig bezogen auf das Arbeitszimmer den Gewinn als Einkünfte aus privaten Veräußerungsgeschäften.
Der Bundesfinanzhof stellte fest, dass Überschusseinkünfte von Wirtschaftsgütern, die im Zeitraum zwischen Kauf und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken gedient haben, von der Besteuerung ausgenommen seien, auch wenn der Zeitraum kürzer als 10 Jahre sei. Auch ein Arbeitszimmer würde – auf alle Fälle zeitweise – zu eigenen Wohnzwecken genutzt. Wie umfangreich diese Nutzung sei, wäre dabei unerheblich.
BFH, Urteil vom 01.03.2021 IX R 27/19
Die seit 2019 geplante Reform des Grunderwerbsteuergesetzes tritt nun tatsächlich in Kraft. Die Regelungen für Gesellschaften mit Immobilienbesitz werden verschärft.
Der Gesetzgeber möchte „missbräuchliche Steuergestaltungen in der Grunderwerbsteuer“ eindämmen und hat daher § 1 und § 6 Grunderwerbsteuergesetz mit Wirkung zum 01. Juli 2021 geändert bzw. ergänzt:
Mehr dazu im Beitrag für Haus+Grund München.
Erschienen bei: Haus- und Grundbesitzerverein München und Umgebung e.V.
Erscheinungsjahr: August 2021
In diesem Online-Seminar am 28. September 2021, durchgeführt für Haus+Grund München, erhalten Sie eine Einführung in die Regelungen des Bewertungsgesetzes mit besonderem Blick auf das Ertragswertverfahren.
Wir klären über die 10 Irrtümer bei der steuerlichen Immobilienbewertung im Erb- und Schenkungsfall auf und weisen auf die häufigsten Fehler hin. Dieses Online-Seminar steht auch Nicht-Mitgliedern offen. Weitere Veranstaltungsinformationen
Die Reiselust der Deutschen steigt wieder. Auch Deutschland ist aufgrund der stabilen Infektionszahlen als Reiseland sehr gefragt.
In diesem Zusammenhang wird von Vielen die Überlegung angestellt, die eigene Wohnung mittels AirBnB oder ähnlichen Plattformen in der eigenen Urlaubszeit zu vermieten. Welche rechtlichen Anforderungen gelten? Welche einkommensteuerlichen Folgen hat die Wohnungsvermietung? Welche weiteren Steuern und Abgaben sind zu beachten?
Erschienen bei: Haus- und Grundbesitzerverein München und Umgebung e.V.
Erscheinungsjahr: August 2021
Die Bundesregierung hat beschlossen, dass am 01.01.2024 ein Gesetz zur Modernisierung des Personengesellschaftsrechts in Kraft treten soll. Es ist u. a. angedacht, ein Gesellschaftsregister auch für Gesellschaften bürgerlichen Rechts einzuführen, in das diese eingetragen werden sollen. Der Eintrag ist freiwillig, außer die Gesellschaft bürgerlichen Rechts ist zusätzlich in Objektregistern, wie dem Grundbuch, eingetragen.
Familiengesellschaften, die das Ziel des langfristigen Erhalts von Familienvermögen verfolgen, werden von den Änderungen nicht betroffen sein, da in der Beratungspraxis das Recht der Gesellschaft bürgerlichen Rechts bereits fortentwickelt wurde. Falls eine bereits bestehende Familiengesellschaft als Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) eingerichtet wurde, wird es zweckmäßig sein, die dort niedergelegten Regelungen mit den neuen gesetzlichen Regelungen abzustimmen.
Im Juni 2021 wurde der Jahresbericht des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im
Bereich der Landeshauptstadt München veröffentlicht.
Die Anzahl der im Jahre 2020 zum Vergleich von 2019 abgeschlossenen Kaufverträge hat
sich in der Regel reduziert oder blieb auf niedrigem Niveau. Das liegt sicher auch an der
Tatsache, dass die Angebote geringer geworden sind. Der Geldumsatz im Bereich von
Wohnungs- und Teileigentum ist nach 2019 weiterhin nach oben gegangen ist, wogegen der
Geldumsatz insgesamt nach 2019 sich wieder etwas verringert hat.
Erschienen bei: Haus- und Grundbesitzerverein München und Umgebung e.V.
Erscheinungsjahr: Juli 2021
Das Finanzgericht München hat in einem Urteil entschieden, dass ein Wohnungseigentum laut § 182 Abs. 2 Nr. 1 Bewertungsgesetz (BewG) grundsätzlich im Vergleichswertverfahren zu bewerten ist.
Der Entscheidung lag folgender Sachverhalt zugrunde:
Die Klägerin erbte von ihrer Mutter, die im November 2015 verstarb, den hälftigen Anteil an einer Eigentumswohnung inklusive Tiefgaragenstellplatz. Diese Wohnung hatte die Mutter im Februar 2014 zur Hälfte erworben. Die Finanzverwaltung verwendete für die Bestimmung des Grundstückswerts jedoch nicht Kaufpreise von Vergleichsgrundstücken, sondern setzte als Vergleichspreis die Hälfte des beim Kauf der Wohnung bezahlten Preises an. Hiergegen legte die Klägerin Einspruch ein.
Das FG München stellte fest, dass das Vergleichswertverfahren eine typisierende Bewertungsmethode sei. Der Vergleichswert werde dabei aus einer ausreichend großen Menge von geeigneten Vergleichspreisen ermittelt. Auf diese Weise sei es möglich, Kaufpreisspitzen auszugleichen. Nur in Ausnahmefällen könne ein zeitnah erzielter Kaufpreis benutzt werden. Und zwar nur dann, wenn es keine von den Gutachterausschüssen mitgeteilten Vergleichspreise geben würde. Die Finanzverwaltung hätte in diesem konkreten Fall den vom Gutachterausschuss im Immobilienmarktbericht 2014 ermittelten Vergleichsfaktor zugrunde legen müssen.
FG München, Urteil vom 29.01.2020, 4 K 2487/19
Die Grunderwerbsteuerreform sieht Verschärfungen bei der Übertragung von Anteilen an immobilienhaltenden Gesellschaften vor.
Am 01.07.2021 tritt das Gesetz zur Änderung des Grunderwerbsteuergesetzes entsprechend in Kraft. Dieses enthält umfangreiche Neuregelungen für den Erwerb von Anteilen an immobilienhaltenden Personen- und Kapitalgesellschaften.
Die Kernpunkte der Gesetzesänderung sind:
Nachfolgend wollen wir Ihnen wieder einmal einen Überblick über aktuelle Entscheidungen der Gerichte geben.
Wir erläutern konkrete Fälle. Die Themen u.a.: Testamentserstellung in einer Patchwork-Familie; Wirkungen eines Ehegattentestaments; Nachträgliche Auslegung eines gemeinschaftlichen Testaments; Grundsätzliche Unterscheidung einer Erbenstellung und eines Vermächtnisses.; Verzicht auf ein Wohnungsrecht stellt eine Schenkung dar.
Erschienen bei: Haus- und Grundbesitzerverein München und Umgebung e.V.
Erscheinungsjahr: Juni 2021
Der Bundesgerichtshof hat in einem Urteil vom 10.03.2021, 4 K 2245/19 entschieden, dass der Verzicht auf ein dingliches Wohnungsrecht grundsätzlich auch dann eine Zuwendung aus dem Vermögen des Wohnungsberechtigten ist, wenn die Ausübung des Rechts dem Berechtigten zum Zeitpunkt des Verzichts dauerhaft nicht mehr möglich ist.
Der Entscheidung lag folgender Sachverhalt zugrunde:
Die Beklagte kaufte 1996 von seinem Vater mit notariellem Kaufvertrag ein mit einem Wohnhaus bebautes Grundstück. Die Beklagte gewährte ihren Eltern ein unentgeltliches lebenslanges Wohnungsrecht an einer Wohnung. Dieses Recht konnte aber nicht Dritten überlassen werden. Für die Mutter wurde 2009 Betreuung angeordnet, ein Betreuer wurde bestellt und ein Jahr später wurde sie in ein Pflegeheim eingewiesen. Der Vater wohnte ab Ende 2013 auch in diesem Heim. Mitte 2014 verzichteten die Eltern (- die Mutter wurde durch den Betreuer vertreten -) auf das Wohnungsrecht und stimmten der Löschung zu.
2014 verkaufte die Beklagte das Grundstück. Die Klägerin gewährte der Mutter von April 2010 bis zu deren Tod im März 2019 und dem Vater von November 2013 bis zu dessen Tod im Juni 2017 Sozialhilfeleistungen. Mit Bescheid von Anfang 2016 leitete die Klägerin die Ansprüche der Eltern auf Schenkungsrückforderung wegen Verarmung auf sich über. Der Verzicht auf das Wohnungsrecht der Eltern sei eine Schenkung an die Beklagte. Der Verkehrswert des Grundstücks habe sich um 41.000 € erhöht.
Der Bundesgerichtshof stellte fest, dass der Verzicht auf das Wohnungsrecht grundsätzlich zu einer Entreicherung des Verzichtenden führe und somit eine Schenkung darstelle. Der Verzichtende gebe seine zustehende Rechtsposition auf. Aufgrund des Verzichts werde das Grundstück von einer Belastung frei.
Der Wert der Bereicherung bestehe nicht im Wert des Wohnungsrechts für den Berechtigten, sondern im Wert, den der Verzicht für den Beschenkten, in diesem konkreten Fall für die Beklagte, hat. Dieser Wert werde regelmäßig bei Erhöhung des Verkehrswerts des Grundstücks vergrößert.
BGH-Urteil vom 20.10.2020, X ZR 7/20
