Gast-Seminar für Haus+Grund: Vorsorgevollmacht – Betreuungsverfügung -Patientenverfügung

Die persönliche Notfallvorsorge – so wichtig, aber niemand setzt sich gerne frühzeitig mit diesem Thema auseinander. Gerade während der Corona-Pandemie ist das Thema Vorsorgevollmacht wieder in den Fokus getreten. Schwere Erkrankungen, Unfälle, Schlaganfälle – von einem Tag auf den anderen kann sich alles verändern.

In diesem Online-Seminar am 29. November 2022 erhalten Sie eine Einführung in die rechtlichen Möglichkeiten und Antworten auf viele Fragen, beispielsweise:

  • Welche Vollmachten und Regelungsinhalte gibt es?
  • Welche Rolle spielt die Vorsorgevollmacht und welche rechtlichen Möglichkeiten bietet sie?
  • Wie gehen Sie Ihre persönliche Notfallplanung richtig an?

Dieses kostenpflichtige Online-Seminar steht auch Nicht-Mitgliedern offen.

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Die geplanten Änderungen des Bewertungsgesetzes

Lesen Sie einen Überblick über die geplanten gesetzlichen Änderungen mit Stichtag 01.01.2023.

Zum Beispiel wird im Ertragswertverfahren nicht mehr auf die Erfahrungssätze der Gutachterausschüsse verwiesen, sondern die Anlage 23 ist ausschlaggebend. Die Höhe der Liegenschaftszinssätze wurde zudem für das § 188 BewG angepasst.

Was ist die Folge? Diese und weitere Änderungen werden die steuerlichen Werte nach oben beeinflussen.

Lesen Sie im Detail, wie die geplanten Änderungen die Bewertung von Immobilien betreffen werden.

Mehr dazu im Beitrag für Haus+Grund München.

Erschienen bei: Haus- und Grundbesitzerverein München und Umgebung e.V.
Erscheinungsjahr: November 2022

Die Bodenrichtwerte zum 01. Januar 2022

Lesen Sie

  • einen Überblick über die Marktentwicklungen im Bereich der Landeshauptstadt München
  • wie sich die neuen Bodenrichtwerte zum 01. Januar 2022 entwickelt haben.

Eine valide steuerliche Bewertung ist notwendig, um die Schenkungsteuerbelastung im Voraus zu berechnen.

Wie auch schon in den letzten Jahren haben wir die Wertentwicklung einiger Bodenrichtwerte
aus den unterschiedlichen Lagen und Stadtteilen der Landeshauptstadt München zusammengestellt und die Erhöhungen berechnet.

Erschienen bei: Haus- und Grundbesitzerverein München und Umgebung e.V.
Erscheinungsjahr: Oktober 2022

Gastvortrag für Haus+Grund: Der Übergabevertrag – richtig an die nächste Generation übergeben

In diesem Online-Seminar am 26. September 2022, durchgeführt für Haus+Grund München, erhalten Sie einen tiefen Einblick in die Bedeutung und Gestaltungsmöglichkeiten einer lebzeitigen Übergabe.

→ Wie soll die lebzeitige Übergabe vorbereitet werden?
→ Welche Gestaltungsmöglichkeiten gibt es?
→ Welche Überlegungen sind für die eigene Absicherung notwendig?

Wir erklären welche Überlegungen zur eigenen Absicherung notwendig sind und gehen auf schenkungsteuerliche Optimierungsmöglichkeiten ein.

Dieses kostenpflichtige Online-Seminar steht auch Nicht-Mitgliedern offen. Weitere Informationen

Erbschaftsteuer und Erbrecht – ein Überblick über praxisrelevante Entscheidungen

  • Wann ist es sinnvoll, ein Sachverständigengutachten für die Bewertung eines geerbten Grundstückes oder Gebäudes zum Nachweis eines geringeren gemeinen Werts zu beauftragen?
  • Können gesundheitliche Beeinträchtigungen bei der Erbschaftsteuerbefreiung des Familienheims geltend gemacht werden?
  • Welche Vorschriften für die Formwirksamkeit müssen bei der Erstellung eines Testaments beachtet werden?

Lesen Sie Details, wie die Entscheidungen von Gerichten auf diese Fragen lauten.

Mehr dazu im Beitrag für Haus+Grund München.

Erschienen bei: Haus- und Grundbesitzerverein München und Umgebung e.V.
Erscheinungsjahr: September 2022

Steuerbonus für energetische Sanierungsmaßnahmen

Seit 2020 werden energetische Sanierungsmaßnahmen am Eigenheim zehn Jahre lang steuerlich gefördert. Entsprechende Aufwendungen können Sie direkt von Ihrer Steuerschuld abziehen.

  • Erfahren Sie, welche Voraussetzungen erfüllt sein müssen
  • und welche alternativen Finanzierungsmöglichkeiten es gibt.

Die ACCONSIS Steuer- und Finanzierungsexperten „rund um die Immobilie“ geben Antworten auf viele Fragen aus der Praxis. Anhand eines übersichtlichen Infoblatts können Sie zudem Schritt für Schritt die Voraussetzungen der steuerlichen Förderung überprüfen.

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Weitere Gast-Seminare für Haus+Grund zur Grundsteuerreform

Im September (27. und 29.) finden zwei weitere Präsenz-Seminare für Haus+Grund München zu diesem Thema statt. Sie erhalten einen Gesamtüberblick: • Wie wird die neue Grundsteuer ermittelt? • Wer genau ist von der Grundsteuerreform betroffen und was ist zu tun? • Welche Fristen gilt es zu beachten? • Welche Unterlagen werden benötigt und wo findet man diese? • Wie erfolgt die Einreichung der Feststellungserklärung?

Die Veranstaltungen finden als Präsenzseminare bei Haus+Grund München statt.

Weitere Veranstaltungsdetails finden Sie bei den jeweiligen Veranstaltungsterminen:

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Der Immobilienmarkt in München – Jahresbericht 2021

Der Jahresbericht des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Bereich der Landeshauptstadt München 2021 wurde gerade veröffentlicht. Daraus geht hervor, dass auch im letzten Jahr ein enormer Anstieg der Immobilienpreise stattgefunden hat.

Vergleiche mit den Marktberichten von 2012, 2018 und 2020 in unterschiedlichen Lagen zeigen die Veränderung sehr anschaulich.

In diesem Zusammenhang sollte man sich auch Gedanken über eine Anschlussfinanzierung machen. Mit einem Forward-Darlehen sichert man sich die aktuellen Zinsen.

Lesen Sie Details, welche Immobilienpreise besonders stark im letzten Jahr gestiegen sind.

Mehr dazu im Beitrag für Haus+Grund München.

Erschienen bei: Haus- und Grundbesitzerverein München und Umgebung e.V.
Erscheinungsjahr: August 2022

Immobilien vererben: Der Generationenwechsel als Herausforderung

Künftige Erben befinden sich in einer schwierigen Situation aufgrund von immer noch steigenden Immobilienpreisen und der Anhebung der Zinsen für Kredite. Falls der Nachlass Immobilien umfasst, übersteigt das Vermögen häufig 1 Million Euro. Die Erben müssen dann eine hohe Erbschaftsteuer zahlen, was oft jedoch nicht möglich ist, da nicht so viel Bargeld verfügbar ist.

Deswegen sollten sich die Eltern mit der lebzeitigen Überlassung beschäftigen und dies mit ihren Kindern besprechen. Mit der Gründung einer Familiengesellschaft kann Immobilienvermögen nachhaltig in der Familie bleiben. Auch sollte man sich von einem gutem Finanzierungspartner beraten lassen.

Lesen Sie Details, wie eine Schockstarre und damit einhergehend der Verkauf von Immobilien vermieden werden kann.

Mehr dazu im Beitrag für Haus+Grund München.

Erschienen bei: Haus- und Grundbesitzerverein München und Umgebung e.V.
Erscheinungsjahr: Juli 2022

Gast-Seminar für Haus+Grund: Die Bewertung von Immobilien in Erb- und Schenkungsfällen

In diesem Online-Seminar am 27. Juni 2022, durchgeführt für Haus+Grund München, erhalten Sie eine Einführung in die Regelungen des Bewertungsgesetzes mit besonderem Blick auf das Ertragswertverfahren. Wir klären über die 10 Irrtümer bei der steuerlichen Immobilienbewertung im Erb- und Schenkungsfall auf und weisen auf die häufigsten Fehler hin.

Dieses kostenpflichtige Online-Seminar steht auch Nicht-Mitgliedern offen. Weitere Informationen

Steuerbefreiung des Familienheims durch Aufnahme ukrainischer Flüchtender gefährdet?

Viele hilfsbereite Menschen möchten den Geflüchteten eine Bleibe in ihrer Wohnung oder ihrem Haus anbieten. Was muss aber dabei bezüglich der Steuerbefreiung für das Familienheim beachtet werden?

Die rechtliche Grundlage lautet, dass die Steuerbefreiung wegfällt, wenn der Erwerber das Familienheim innerhalb von 10 Jahren nach dem Erwerb nicht mehr zu Wohnzwecken selbst nutzt. Wird durch die Aufnahme von Flüchtlingen die Selbstnutzung ausgeschlossen?

Lesen Sie Details, was das Finanzamt dazu aussagt. Mehr dazu im Beitrag für Haus+Grund München.

Erschienen bei: Haus- und Grundbesitzerverein München und Umgebung e.V.
Erscheinungsjahr: Juni 2022

Rechtsprechung zum Erbrecht und Erbschaftsteuerrecht – Berliner Testament

Das sogenannte „Berliner Testament“ ist ein sehr häufig eingesetztes Ehegattentestament, in dem sich die Ehegatten gegenseitig zu Alleinerben einsetzen. Allerdings werden die Wirkungen des Berliner Testaments immer wieder in mehrfacher Hinsicht falsch eingeschätzt. Wichtig ist, die Bindungswirkung eines solchen Testaments zu erkennen und damit richtig umzugehen. Sollte der erste Todesfall schon eingetreten sein, so ist ebenfalls wichtig, unter Hinweis auf die gesetzlichen Regelungen eine Lösung zu erarbeiten.

Lesen Sie Details zu einer BFH-Entscheidung und konkrete Beispielfälle.

Mehr dazu im Beitrag für Haus+Grund München.

Erschienen bei: Haus- und Grundbesitzerverein München und Umgebung e.V.
Erscheinungsjahr: Juni 2022

Gast-Seminar für Haus+Grund: Die lebzeitige Übergabe von Immobilienvermögen

Die Immobilienschenkung an die nächste Generation ist angesichts der weiter steigenden Immobilienpreise wichtig wie nie zuvor. In diesem Online-Seminar am 30. Mai 2022, durchgeführt für Haus+Grund München, erhalten Sie einen Überblick darüber,

  • was es bei der steuerlichen Bewertung zu beachten gilt,
  • welche Vorteile eine lebzeitige Übergabe von Immobilien bietet,
  • welche vertraglichen Regelungsmöglichkeiten es gibt,
  • und was es bei der Finanzierung der Schenkungssteuerbelastung zu beachten gilt.

Dieses kostenpflichtige Online-Seminar steht auch Nicht-Mitgliedern offen. Weitere Informationen

Steuerbefreiung des Familienheims – Überblick über die Voraussetzungen

Die Regelungen der Steuerbefreiung des Familienheims sind seit 01.01.2009 umfassend reformiert worden. Gleichzeitig wurde eine Behaltensfrist von 10 Jahren eingeführt. Die Steuerbefreiung fällt mit Wirkung für die Vergangenheit weg, wenn der Erwerber das Haus oder die Wohnung innerhalb von 10 Jahren nach dem Erwerb nicht mehr zu Wohnzwecken selbst nutzt. Was gilt aber beispielsweise, wenn in der aktuellen Situation ukrainische Flüchtlinge aufgenommen werden? Und wer kann die Steuerbefreiung überhaupt geltend machen? Was gilt wenn das Familienheim aus mehreren Wohnungen besteht?

Lesen Sie die Details, welche Voraussetzungen gegeben sein müssen und welche rechtlich schwierigen Fragen zu betrachten sind.

Mehr dazu im Beitrag für Haus+Grund München.

Erschienen bei: Haus- und Grundbesitzerverein München und Umgebung e.V.
Erscheinungsjahr: Mai 2022

Grundsteuer 2022 – Handlungsbedarf für Immobilieneigentümer

Der Gesetzgeber hat ein neues Grundsteuergesetz verabschiedet, welches die Regelungen zur Neubewertung enthält. Künftig wird der Grundsteuerwert die Bemessungsgrundlage bilden und nicht mehr der Einheitswert.

Zu diesem Zweck werden sämtliche Grundstücke zum 01.01.2022 neu bewertet. Alle Grundstücks- und Immobilieneigentümer müssen deshalb 2022 eine Feststellungserklärung bei ihrem zuständigen Finanzamt abgeben.

Lesen Sie, was zu tun ist, welche Fristen gelten und welche Fragen zu klären sind.

Mehr dazu von unseren ACCONSIS-Experten rund um die Immobilie!

Gast-Seminar für Haus+Grund: Die Immobilien im Privatvermögen

In diesem Online-Seminar am 28. März 2022, durchgeführt für Haus+Grund München, erhalten Sie einen Überblick, was es zu beachten gilt. Vom Anschaffungsvorgang bis zu den Problemen der laufenden Besteuerung.

Unsere Experten geben u. a. Antworten auf diese Fragen:

  • Was sind die Eckpunkte der laufenden Besteuerung einer Immobilie im Privatvermögen?
  • Was sind häufigsten Probleme in der Praxis?
  • Was sind die Folgen einer Veräußerung oder Übergabe der Immobilie?

Dieses kostenpflichtige Online-Seminar steht auch Nicht-Mitgliedern offen. Weitere Informationen

Steuererleichterungen für energetische Sanierung – das gilt es zu beachten

10 Fragen aus der Praxis – 10 Antworten unserer Steuer- und Finanzierungsexperten!

Wer kann in welcher Höhe eine Steuerermäßigung beantragen? Um die Möglichkeiten der Steuererleichterung für energetische Sanierungsmaßnahmen ausschöpfen zu können, gilt es einige wichtige Voraussetzungen zu erfüllen und Hinweise zu beachten. Erfahren Sie auch, welche alternativen Finanzierungsmöglichkeiten in Frage kommen.

Mehr dazu von unseren ACCONSIS-Experten rund um die Immobilie!

Gast-Seminar für Haus+Grund: Übergabe von Immobilienvermögen innerhalb der Familie – die Familiengesellschaft

In diesem Online-Seminar am 28. Februar 2022, durchgeführt für Haus+Grund München, erhalten Sie einen Überblick über die Familiengesellschaft.

  • Unter welchen Voraussetzungen macht eine Gründung Sinn?
  • Was sind die Vorteile?
  • Was gilt es zu berücksichtigen?

Erfahren Sie 10 gute Gründe, die für dieses Modell sprechen!

Dieses kostenpflichtige Online-Seminar steht auch Nicht-Mitgliedern offen. Weitere Informationen

Die Grundschuld in der Immobilienschenkung – schenkungsteuerliche Konsequenzen

Eine oft gestellte Frage beim Thema Immobilienschenkung: Können eine Grundschuld bzw. bestehende Verbindlichkeiten im Rahmen der Schenkungsteuer mindernd geltend gemacht werden?

So einfach diese Frage erscheint, so komplex und unterschiedlich sind die Problemstellungen im Detail.

Lesen Sie dazu verschiedene Fallbeispiele aus der Praxis unserer Experten.

Mehr dazu im Beitrag für Haus+Grund München.

Erschienen bei: Haus- und Grundbesitzerverein München und Umgebung e.V.
Erscheinungsjahr: Februar 2022

Gast-Seminar für Haus+Grund: Der Übergabevertrag – richtig an die nächste Generation übergeben

In diesem Online-Seminar am 24. Januar 2022, durchgeführt für Haus+Grund München, erhalten Sie einen tiefen Einblick in die Bedeutung und Gestaltungsmöglichkeiten einer lebzeitigen Übergabe.

Wir erklären welche Überlegungen zur eigenen Absicherung notwendig sind und gehen auf schenkungsteuerliche Optimierungsmöglichkeiten ein.

Dieses kostenpflichtige Online-Seminar steht auch Nicht-Mitgliedern offen. Weitere Informationen

Neue Regeln: Vereinfachte Besteuerung kleiner Photovoltaikanlagen

Aufgrund diverser Förderungsmöglichkeiten und des fortschreitenden Umweltgedankens wird die Installation von Photovoltaikanlagen (PV-Anlagen) bzw. Blockheizkraftwerken (BHKW) immer beliebter. Dabei gilt es zu beachten, dass mit dem Betreiben entsprechender Anlagen und dem gewinnbringenden Verkauf des erzeugten Stroms auch umfangreiche steuerliche Pflichten entstehen können.

Wird eine Photovoltaik- bzw. Blockheizkraftwerksanlage jedoch ohne Gewinnerzielungsabsicht betrieben, hat die Finanzverwaltung eine Vereinfachungsregelung vorgesehen. Unter bestimmten Voraussetzungen kann eine Erfassung sowohl von Gewinnen als auch von Verlusten in der Einkommensteuererklärung unterbleiben.

Mehr dazu im Beitrag für Haus+Grund München.

Erschienen bei: Haus- und Grundbesitzerverein München und Umgebung e.V.
Erscheinungsjahr: Januar 2022

Vorkaufsrecht für Gemeinden – was gilt?

Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts zum Vorkaufsrecht

Die Gemeinde kann nur in bestimmten Fällen das Vorkaufsrecht für ein Grundstück ausüben, wenn dieses im Geltungsbereich einer Erhaltungsverordnung liegt.

Das Bundesverwaltungsgericht hat in einem Urteil vom 09.11.2021 entschieden, dass für eine Gemeinde das Vorkaufsrecht für ein Grundstück, das im Geltungsbereich einer Milieuschutzsatzung liegt, nicht existent ist,

  • wenn das Grundstück entsprechend den Zwecken der städtebaulichen Maßnahmen bebaut ist und genutzt wird
  • sowie die darauf errichteten Gebäude keine Mängel aufweisen.

Das bedeutet, die Gemeinde kann das Vorkaufsrecht für ein solches Grundstück nicht ausüben, wenn sie lediglich annimmt, dass der Käufer zukünftig erhaltungswidrige Nutzungsabsichten verfolgen werde.

Welcher Sachverhalt lag dieser Entscheidung zu Grunde?

Ein Grundstück im Berliner Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg ist mit einem Mehrfamilienhaus aus dem Jahre 1889 bebaut. Darin sind 20 Mietwohnungen und zwei Gewerbeeinheiten untergebracht. Das Grundstück befindet sich im Geltungsbereich einer Verordnung, welche die Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung aus besonderen städtebaulichen Gründen schützen soll.

Die Klägerin, eine Immobiliengesellschaft, hatte Klage gegen die Ausübung des gemeindlichen Vorkaufsrechts eingereicht. Das Bezirksamt wandte sein Vorkaufsrecht an, damit nicht durch Aufwertung der Wohnungen die Mieten erhöht werden könnten und/oder aus Mietwohnungen Eigentumswohnungen entstehen könnten. Damit wollte das Bezirksamt verhindern, dass ein Teil der Wohnbevölkerung aus dem Gebiet verdrängt werden könnte.

In den Vorinstanzen am Verwaltungsgericht Berlin und am Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg war noch anders entschieden worden. Beide Urteile gaben dem Bezirksamt Recht, das Vorkaufsrecht auszuüben, da ansonsten erhaltungswidrige Entwicklungen zu befürchten seien. Im konkreten Fall würde die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung gefährdet werden.

Wie sieht die Stadt München diese Entscheidung?

München besitzt 32 Erhaltungssatzungsgebiete mit 192.000 Wohnungen. Seit 2010 hat die Gemeinde 65-mal das Vorkaufsrecht für Immobilien in entsprechenden Gebieten ausgeübt.

Oberbürgermeister Dieter Reiter und der Geschäftsführer des Münchner Mietervereins Volker Rastätter sehen durch dieses Urteil den Münchener Mieterschutz gefährdet. Aus ihrer Sicht bedeutet das Urteil: Nur wenn die Immobilie eine Schrottimmobilie sei könne zukünftig noch das Vorkaufsrecht ausgeübt werden.

Falls das Urteil nach juristischer Prüfung der schriftlichen Begründung Auswirkungen auf München habe, plant der Oberbürgermeister, sich bei der neuen Bundesregierung für eine bessere Mieterschutzgesetzgebung einzusetzen.

Die Bodenrichtwerte zum 31.12.2020 … und zum 01.01.2022 erneut

Im September haben wir Ihnen die neuen Bodenrichtwerte, die der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Bereich der Landeshauptstadt München zum 31.12.2020 veröffentlicht hat, vorgestellt.

Im Rahmen der Novellierung des Grundsteuergesetzes wurde als Hauptfeststellungszeitpunkt zur Erhebung der Grundsteuer der 01.01.2022 festgesetzt. Das heißt, nachdem der letzte Bodenrichtwert zum 31.12.2020 ermittelt wurde, ist die nächste Bodenrichtwerterhöhung innerhalb der 2 Jahre unter Berücksichtigung des neuen Stichtags für die Grundsteuer der 01.01.2022.

Im Anschluss sollen dann die Bodenrichtwerte wieder alle zwei Jahre ermittelt und veröffentlicht werden, also jeweils zum ersten eines geraden Jahres, demnächst 01.01.2024.

Mehr dazu im Beitrag für Haus+Grund München.

Erschienen bei: Haus- und Grundbesitzerverein München und Umgebung e.V.
Erscheinungsjahr: November 2021

Neue Bodenrichtwerte zum 01.01.2022 – dringender Handlungsbedarf für Immobilienübertragungen

ACHTUNG: Neue Bodenrichtwerte zum 01.01.2022 – mit weiteren Erhöhungen ist zu rechnen.

Durch die Umsetzung der Grundsteuerreform, sind die Gutachterausschüsse kürzlich angewiesen worden, abweichend vom zweijährigen Turnus (31.12.2022) nun zum 01.01.2022 neue Bodenrichtwerte festzusetzen.

Da diese Bodenrichtwerte von den Gutachterausschüssen auch veröffentlicht werden, sind diese somit auch Grundlage für die steuerliche Immobilienbewertung im Rahmen der Erbschafts- sowie Schenkungsteuer.

Aufgrund der stetig steigenden Bodenpreise ist davon auszugehen, dass somit schon zum 01.01.2022 eine erneute Wertsteigerung eintreten wird. Maßgeblich für die steuerliche Bewertung und somit für die Höhe der Schenkungssteuer ist der Bodenrichtwert, der zuletzt vor dem Übergabestichtag von den Gutachterausschüssen veröffentlicht wurde.

Sofern Sie demnächst Immobilienübertragungen planen, kommen Sie gerne zeitnah auf uns zu, damit noch die Bodenrichtwerte zum 31.12.2020 als Grundlage verwendet werden können. Für Immobilienübertragungen im Jahr 2022 gelten dann die neuen Werte zum 01.01.2022.

Mehr dazu:

https://www.acconsis.de/entwicklung-bodenrichtwerte-muenchen/

Steuerermäßigung für energetische Maßnahmen

Können Kosten für bauliche Maßnahmen am Eigenheim, die die Energiekosten dauerhaft senken, in der Einkommensteuererklärung berücksichtigt werden?

Die energetische Sanierung des Eigenheims nimmt eine immer wichtigere Rolle ein. In diesem Zusammenhang fördert der Gesetzgeber ab dem Jahr 2020 bestimmte, genau festgelegte Maßnahmen für energetische Maßnahmen bei zu eigenen Wohnzwecken genutzten Gebäuden durch eine neue Steuerermäßigung über mehrere Jahre bei der Einkommensteuer.

Voraussetzung für die Gewährung ist, dass es sich um eine geförderte Maßnahme handelt. Förderungswürdig sind energetische Maßnahmen, die einen effizienteren Energieverbrauch im Hinblick auf das Gebäude zu Wohnzwecken erreichen.

Dies kann zum einen durch Erneuerungen von bestehenden Gebäudekomponenten, durch Wärmedämmungen bestehender Komponenten oder auch durch technische Maßnahmen am Gebäudemanagement erfolgen.

Die Kosten eines eventuell beauftragten zugelassenen Energieberaters können gesondert mit 50 % der Kosten angesetzt werden.

Der Höchstbetrag der steuerlichen Förderung beträgt pro Objekt 40.000 EUR. Weiterhin muss durch eine nach amtlich vorgeschriebenem Muster erstellte Bescheinigung des ausführenden Fachunternehmers nachgewiesen werden, dass die entsprechenden Voraussetzungen erfüllt sind. Die Zahlung muss unbar erfolgen.

Die Steuerermäßigung ist grundsätzlich dann ausgeschlossen, wenn öffentlich geförderte Zuschüsse oder zinsverbilligte Darlehen in Anspruch genommen werden. Da für die Gewährung einer entsprechenden Steuerermäßigung relativ große Hürden zu überwinden sind, empfehlen wir, schon vor der Beauftragung eines Fachunternehmens die ersten Schritte abzuklären. Dabei kann Sie eventuell auch das Fachunternehmen begleiten. Aber auch Ihr Steuerberater ist der richtige Ansprechpartner.

Gast-Seminar für Haus+Grund: Der Übergabevertrag – richtig an die nächste Generation übergeben

In diesem Online-Seminar am 27. Oktober 2021, durchgeführt für Haus+Grund München, erhalten Sie einen tiefen Einblick in die Bedeutung und Gestaltungsmöglichkeiten einer lebzeitigen Übergabe.

Wir erklären welche Überlegungen zur eigenen Absicherung notwendig sind und gehen auf schenkungsteuerliche Optimierungsmöglichkeiten ein.

Dieses kostenpflichtige Online-Seminar steht auch Nicht-Mitgliedern offen. Weitere Informationen

Kaufpreisaufteilung: Wichtig für die Einkommensteuererklärung

Wie wird der Kaufpreis in der Einkommenssteuererklärung bei Vermietungseinkünften berücksichtigt? Was gilt es aus steuerlicher Sicht zu beachten? Weshalb ist eine Kaufpreisaufteilung wichtig?

Bei der Planung, eine Eigentumswohnung anzuschaffen, um diese in Zukunft zu vermieten, ist es sinnvoll, bereits vor Abschluss des notariellen Kaufvertrages steuerlichen Rat bezüglich der Kaufpreiseinteilung einzuholen. Weshalb?

Im Kaufvertrag wird in der Regel ein Gesamtkaufpreis vereinbart. Steuermindernd abschreibbar ist jedoch nur der Teil des Kaufpreises, der das Gebäude betrifft, nicht aber der Anteil für den Grund und Boden. Je höher der Gebäudeanteil am Gesamtkaufpreis ist, umso höher ist auch die Abschreibung, welche die steuerlichen Vermietungseinkünfte mindert. Auch für etwaige Instandsetzungs- und Modernisierungskosten innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung ist der Gebäudeanteil am Gesamtkaufpreis eine sehr wichtige Grundlage.

Die Finanzverwaltung legt grundsätzlich eine im notariellen Kaufvertrag getroffene Kaufpreisaufteilung zu Grunde., sofern diese nicht nur zum Schein und nicht ausschließlich (offensichtlich) zur Steuerminderung getroffen wurde. Sehr häufig wird in den notariellen Kaufverträgen jedoch keine Kaufpreisaufteilung vorgenommen. In diesen Fällen ist geklärt, dass die Aufteilung im Verhältnis der Verkehrswerte, also der Marktwerte des Grund und Bodens einerseits sowie des Gebäudes andererseits zu erfolgen hat.

Es sei darauf hingewiesen, dass eine Änderung von bereits erfolgten Kaufpreisaufteilungen grundsätzlich jedes Jahr neu erfolgen kann. Die erste Aufteilung ist also nicht festgeschrieben.

Bodenrichtwerte: Die Entwicklung in München seit 2012

Alle Jahre wieder oder genauer gesagt alle zwei Jahre wieder: Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Bereich der Landeshauptstadt München hat die Bodenrichtwerte zum 31.12.2020 veröffentlicht. Merkliche Erhöhungen sind insbesondere in den Bereichen zu erkennen, in denen in den letzten Jahren großflächige Neubauten errichtet wurden und damit städtebauliche Entwicklungen erfolgten.

Auch in diesem Jahr erhalten Sie exemplarisch die Zusammenstellung einiger Bodenrichtwerte in München. Dieser Zusammenfassung können Sie die Werterhöhungen seit dem 31.12.2012 sowie zwischen den einzelnen Stichtagen entnehmen.

Die Bodenrichtwerte sind ein werttreibender Bestandteil der steuerlichen Bewertung sowohl im Sachwert- als auch im Ertragswertverfahren. Sie haben für alle Immobilienübertragungen im Wege der Erbschaft oder Schenkung mit dem Stichtag ab 01.01.2021 Bedeutung. Für eine Immobilienübergabe ist es daher unerlässlich, einen validen und gegenüber der Finanzverwaltung auch durchsetzbaren Wert am besten im Vorfeld zu ermitteln, um die steuerlichen Konsequenzen einer Übergabe zu berechnen. Wir beraten Sie gerne.

Mehr dazu im Beitrag für Haus+Grund München.

Erschienen bei: Haus- und Grundbesitzerverein München und Umgebung e.V.
Erscheinungsjahr: September 2021

Steuerliche Kaufpreisaufteilung beim Immobilienerwerb

Die Thematik der steuerlichen Kaufpreisaufteilung betrifft im Grunde jeden Immobilienerwerb, der zur Einkunftserzielung, also beispielsweise zur Vermietung, erfolgt.

In der Regel wird im notariellen Kaufvertrag ein Gesamtkaufpreis vereinbart. Steuermindernd abschreibbar ist jedoch nur der Teil des Kaufpreises, der das Gebäude betrifft. Dagegen kann der Kaufpreisanteil für den Grund und Boden in der Regel nicht steuermindernd berücksichtigt werden. Ausnahmen gelten bei Besonderheiten des Grund und Bodens.

Auch für etwaige Instandsetzungs- und Modernisierungsaufwendungen innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung ist der Gebäudeanteil am Gesamtkaufpreis eine sehr wichtige Grundlage.

Mehr dazu im Beitrag für Haus+Grund München.

Erschienen bei: Haus- und Grundbesitzerverein München und Umgebung e.V.
Erscheinungsjahr: September 2021

Gast-Seminar für Haus+Grund: Die Bewertung von Immobilien in Erb- und Schenkungsfällen

In diesem Online-Seminar am 28. September 2021, durchgeführt für Haus+Grund München, erhalten Sie eine Einführung in die Regelungen des Bewertungsgesetzes mit besonderem Blick auf das Ertragswertverfahren.

Wir klären über die 10 Irrtümer bei der steuerlichen Immobilienbewertung im Erb- und Schenkungsfall auf und weisen auf die häufigsten Fehler hin. Dieses Online-Seminar steht auch Nicht-Mitgliedern offen. Weitere Veranstaltungsinformationen

Gesetz zur Modernisierung des Personengesellschaftsrechts

Die Bundesregierung hat beschlossen, dass am 01.01.2024 ein Gesetz zur Modernisierung des Personengesellschaftsrechts in Kraft treten soll. Es ist u. a. angedacht, ein Gesellschaftsregister auch für Gesellschaften bürgerlichen Rechts einzuführen, in das diese eingetragen werden sollen. Der Eintrag ist freiwillig, außer die Gesellschaft bürgerlichen Rechts ist zusätzlich in Objektregistern, wie dem Grundbuch, eingetragen.

Familiengesellschaften, die das Ziel des langfristigen Erhalts von Familienvermögen verfolgen, werden von den Änderungen nicht betroffen sein, da in der Beratungspraxis das Recht der Gesellschaft bürgerlichen Rechts bereits fortentwickelt wurde. Falls eine bereits bestehende Familiengesellschaft als Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) eingerichtet wurde, wird es zweckmäßig sein, die dort niedergelegten Regelungen mit den neuen gesetzlichen Regelungen abzustimmen.

Der Immobilienmarkt in München – Jahresbericht 2020

Im Juni 2021 wurde der Jahresbericht des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im
Bereich der Landeshauptstadt München veröffentlicht.

Die Anzahl der im Jahre 2020 zum Vergleich von 2019 abgeschlossenen Kaufverträge hat
sich in der Regel reduziert oder blieb auf niedrigem Niveau. Das liegt sicher auch an der
Tatsache, dass die Angebote geringer geworden sind. Der Geldumsatz im Bereich von
Wohnungs- und Teileigentum ist nach 2019 weiterhin nach oben gegangen ist, wogegen der
Geldumsatz insgesamt nach 2019 sich wieder etwas verringert hat.

Erschienen bei: Haus- und Grundbesitzerverein München und Umgebung e.V.
Erscheinungsjahr: Juli 2021

Die Bewertung eines Grundbesitzwertes erfolgt grundsätzlich im Vergleichswertverfahren

Das Finanzgericht München hat in einem Urteil entschieden, dass ein Wohnungseigentum laut § 182 Abs. 2 Nr. 1 Bewertungsgesetz (BewG) grundsätzlich im Vergleichswertverfahren zu bewerten ist.

Der Entscheidung lag folgender Sachverhalt zugrunde:
Die Klägerin erbte von ihrer Mutter, die im November 2015 verstarb, den hälftigen Anteil an einer Eigentumswohnung inklusive Tiefgaragenstellplatz. Diese Wohnung hatte die Mutter im Februar 2014 zur Hälfte erworben. Die Finanzverwaltung verwendete für die Bestimmung des Grundstückswerts jedoch nicht Kaufpreise von Vergleichsgrundstücken, sondern setzte als Vergleichspreis die Hälfte des beim Kauf der Wohnung bezahlten Preises an. Hiergegen legte die Klägerin Einspruch ein.

Das FG München stellte fest, dass das Vergleichswertverfahren eine typisierende Bewertungsmethode sei. Der Vergleichswert werde dabei aus einer ausreichend großen Menge von geeigneten Vergleichspreisen ermittelt. Auf diese Weise sei es möglich, Kaufpreisspitzen auszugleichen. Nur in Ausnahmefällen könne ein zeitnah erzielter Kaufpreis benutzt werden. Und zwar nur dann, wenn es keine von den Gutachterausschüssen mitgeteilten Vergleichspreise geben würde. Die Finanzverwaltung hätte in diesem konkreten Fall den vom Gutachterausschuss im Immobilienmarktbericht 2014 ermittelten Vergleichsfaktor zugrunde legen müssen.

FG München, Urteil vom 29.01.2020, 4 K 2487/19

Grunderwerbsteuer-Reform ab 01. Juli 2021 in Kraft

Die Grunderwerbsteuerreform sieht Verschärfungen bei der Übertragung von Anteilen an immobilienhaltenden Gesellschaften vor.

Am 01.07.2021 tritt das Gesetz zur Änderung des Grunderwerbsteuergesetzes entsprechend in Kraft. Dieses enthält umfangreiche Neuregelungen für den Erwerb von Anteilen an immobilienhaltenden Personen- und Kapitalgesellschaften.

Die Kernpunkte der Gesetzesänderung sind:

  • Während bislang ein Übergang von mindestens 95 % der Anteile am Vermögen einer Grundstücks-Personengesellschaft innerhalb von 5 Jahren, Grunderwerbsteuer auslöste, ist zukünftig bereits ein Übergang von 90 % innerhalb eines Zeitraums von 10 Jahren ausreichend.
  • Zudem wird mit § 1 Abs. 2b GrEStG ein neuer Tatbestand eingeführt, wonach auch bei immobilienhaltenden Kapitalgesellschaften ein Gesellschafterwechsel, bei dem innerhalb von 10 Jahren mehr als 90 % der Anteile auf Neugesellschafter übergehen, Grunderwerbsteuer auslöst. Da hierbei auch mittelbare Anteilsübergänge einzubeziehen sind, sind Veränderungen auf allen Ebenen der Beteiligungsstruktur zu überwachen. Ausnahmen bestehen, wenn die Anteile über eine Börse erworben wurden.
  • Bei den Tatbeständen der Anteilsübertragung und –vereinigung werden die maßgeblichen Beteiligungsgrenzen ebenfalls von 95 % auf 90 % herabgesetzt. Damit unterliegen Anteilsübertragungen ab dem 01.07.2021 der Grunderwerbsteuer, wenn mehr als 90 % der Anteile an einer immobilienhaltenden Personen- oder Kapitalgesellschaft erstmals in einer Hand vereinigt werden oder eine Anteilsübertragung von mehr als 90 % vorliegt.
  • Die Vor- und Nachbehaltensfristen bei Steuerbefreiungen für Übertragungen zwischen Gesellschafter und Personengesellschaften werden von aktuell 5 Jahre auf 10 Jahre bzw. 15 Jahre ausgeweitet. Dadurch werden Gestaltungen erheblich erschwert werden, bei denen durch einen zeitlich gestreckten Erwerb von Anteilen am Vermögen einer Grundstücks-Personengesellschaft die Grunderwerbsteuerbelastung gemindert werden konnte.

Neueste Rechtsprechungen

Nachfolgend wollen wir Ihnen wieder einmal einen Überblick über aktuelle Entscheidungen der Gerichte geben.

Wir erläutern konkrete Fälle. Die Themen u.a.: Testamentserstellung in einer Patchwork-Familie; Wirkungen eines Ehegattentestaments; Nachträgliche Auslegung eines gemeinschaftlichen Testaments; Grundsätzliche Unterscheidung einer Erbenstellung und eines Vermächtnisses.; Verzicht auf ein Wohnungsrecht stellt eine Schenkung dar.

Erschienen bei: Haus- und Grundbesitzerverein München und Umgebung e.V.
Erscheinungsjahr: Juni 2021

Verzicht auf Wohnungsrecht stellt eine Schenkung auch bei Hinderung der Ausübung dar

Der Bundesgerichtshof hat in einem Urteil vom 10.03.2021, 4 K 2245/19 entschieden, dass der Verzicht auf ein dingliches Wohnungsrecht grundsätzlich auch dann eine Zuwendung aus dem Vermögen des Wohnungsberechtigten ist, wenn die Ausübung des Rechts dem Berechtigten zum Zeitpunkt des Verzichts dauerhaft nicht mehr möglich ist.

Der Entscheidung lag folgender Sachverhalt zugrunde:
Die Beklagte kaufte 1996 von seinem Vater mit notariellem Kaufvertrag ein mit einem Wohnhaus bebautes Grundstück. Die Beklagte gewährte ihren Eltern ein unentgeltliches lebenslanges Wohnungsrecht an einer Wohnung. Dieses Recht konnte aber nicht Dritten überlassen werden. Für die Mutter wurde 2009 Betreuung angeordnet, ein Betreuer wurde bestellt und ein Jahr später wurde sie in ein Pflegeheim eingewiesen. Der Vater wohnte ab Ende 2013 auch in diesem Heim. Mitte 2014 verzichteten die Eltern (- die Mutter wurde durch den Betreuer vertreten -) auf das Wohnungsrecht und stimmten der Löschung zu.

2014 verkaufte die Beklagte das Grundstück. Die Klägerin gewährte der Mutter von April 2010 bis zu deren Tod im März 2019 und dem Vater von November 2013 bis zu dessen Tod im Juni 2017 Sozialhilfeleistungen. Mit Bescheid von Anfang 2016 leitete die Klägerin die Ansprüche der Eltern auf Schenkungsrückforderung wegen Verarmung auf sich über. Der Verzicht auf das Wohnungsrecht der Eltern sei eine Schenkung an die Beklagte. Der Verkehrswert des Grundstücks habe sich um 41.000 € erhöht.

Der Bundesgerichtshof stellte fest, dass der Verzicht auf das Wohnungsrecht grundsätzlich zu einer Entreicherung des Verzichtenden führe und somit eine Schenkung darstelle. Der Verzichtende gebe seine zustehende Rechtsposition auf. Aufgrund des Verzichts werde das Grundstück von einer Belastung frei.

Der Wert der Bereicherung bestehe nicht im Wert des Wohnungsrechts für den Berechtigten, sondern im Wert, den der Verzicht für den Beschenkten, in diesem konkreten Fall für die Beklagte, hat. Dieser Wert werde regelmäßig bei Erhöhung des Verkehrswerts des Grundstücks vergrößert.

BGH-Urteil vom 20.10.2020, X ZR 7/20

Immobilienübergabe zu Lebzeiten

Fischl-Obermayer/Funke/Maulbetsch

Der Ratgeber beantwortet umfassend alle erbrechtlichen Fragen rund um die Immobilienübergabe zu Lebzeiten. Bei einer lebzeitigen Immobilienübertragung spielen neben dem Zivilrecht auch das Sozialrecht und das Steuerrecht eine sehr große Rolle. Der Leser bekommt viele Anregungen, wie er bereits zu Lebzeiten durch eine vorausschauende Immobilienübergabe seinen Nachkommen die Immobilie erhalten und steuergünstig verschenken kann. Die Absicherung des Übergebers sowie seines Ehepartners steht dabei im Vordergrund. In weiteren Schwerpunkten werden Steuerspartipps und sozialrechtliche Folgen der Immobilienübergabe behandelt.

ISBN   978-3-96434-020-7

Erschienen bei: Haus & Grund Deutschland – Verlag und Service GmbH.

Erscheinungsjahr: 3. Auflage 2021

Preis 12,95 €

Immobilien erben und vererben

Agnes Fischl‑Obermayer / Claudia Finsterlin

Der Ratgeber führt in das Erbrecht und Erbschaftsteuerrecht ein und gibt konkrete Anleitungen für die Übertragung von Immobilien. Der Leser erfährt, wer erbt, wenn kein Testament existiert, und was bei der Testamentsgestaltung beachten werden muss. Der Ratgeber erläutert ausführlich, wie der Immobilieneigentümer durch lebzeitige Übergabe vorsorgen kann und wie sich die Übertragung von Immobilieneigentum steuerlich auswirkt. Außerdem werden die Themen Generalvollmacht und Patientenverfügung behandelt.

ISBN:  978-3-648-08642-1

Erschienen bei: Haufe Verlag

Erscheinungsjahr: 1. Auflage 2019

Preis 34,95 €

Keine Steuerbefreiung bei Bezug der geerbten Wohnung 1 ½ Jahre nach Tod des Erblassers

Das Finanzgericht Düsseldorf hat in einem Urteil vom 10.03.2021, 4 K 2245/19 entschieden, dass der Erwerber einer Wohnung (Kind des Erblassers) nur dann steuerbefreit ist, wenn er die geerbte Wohnung unverzüglich zur Selbstnutzung für eigene Wohnzwecke verwendet.

Der Entscheidung lag folgender Sachverhalt zugrunde:
Die Klägerin war die Tochter und einzige Erbin der Erblasserin, die am 23.07.2016 verstarb. Die Klägerin ließ Renovierungsarbeiten durchführen und bezog die Wohnung Anfang 2018. Sie machte eine Steuerbefreiung nach § 13 Abs. 1 Nr. 4c Satz 1 des Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetzes (ErbStG) geltend, die das Finanzamt jedoch ablehnte. Die Klägerin gab an, dass sie nicht früher hätte einziehen können, da erst der Hausrat ausgeräumt und verkauft werden musste. Zudem wären die Handwerker sehr ausgelastet gewesen, so dass sich die notwendigen Renovierungsarbeiten in die Länge gezogen hätten.

Das FG Düsseldorf stellte fest, dass das Merkmal der Unverzüglichkeit der Selbstnutzung nicht erfüllt sei. Es lägen keine besonderen Voraussetzungen vor, dass beispielsweise erst bei den Renovierungsarbeiten gravierende Mängel entdeckt worden seien. Der Klägerin sei anzulasten, dass sie die Handwerker erst nach Monaten mit der Erstellung von Angeboten beauftragt habe.

Falls die Selbstnutzung einer geerbten Wohnung erst nach Ablauf von sechs Monaten vorliege, müsse der Erwerber glaubhaft darlegen, wann er sich zur Selbstnutzung für eigene Wohnzwecke entschlossen habe und aus welchen Gründen, die er nicht verursacht habe, ein Einzug in die Wohnung nicht früher möglich gewesen sei. Dies konnte die Klägerin nicht ausreichend angeben.

FG Düsseldorf, Urteil vom 10.03.2021, 4 K 2245/19

Der Schenkungsteuerbescheid

In der letzten Zeit mehren sich die Beratungen zur Abwicklung von Immobilienschenkungen.
Dies nehmen wir zum Anlass, mit diesem Beitrag einen kleinen Überblick über die Abläufe zu
geben.

In einem ersten Schritt wird man nach erfolgter Beratung einen Notar mit der Beurkundung der
Immobilienschenkung beauftragen. Gemäß § 34 Absatz 2 Nummer 3 ErbStG sind u.a. die
Notare bei zu beurkundenden Schenkungen verpflichtet, „dem für die Verwaltung der
Erbschaftsteuer zuständigem Finanzamt schriftlich Anzeige zu erstatten über die diejenigen
Beurkundungen, …. , die für die Festsetzung einer Erbschaftsteuer von Bedeutung sein
können.“

An einem Beispiel wird aufgezeigt, wie wichtig es sein kann, dass Sie diese
Anzeigepflicht „begleiten“.

Erschienen bei: Haus- und Grundbesitzervereins München und Umgebung e.V.
Erscheinungsjahr: Mai 2021

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