Neue Bewertungsvorschriften für Immobilien ab 01.01.2023

Trotz einer Welle der Entrüstung hat der Gesetzgeber Regelungen des Bewertungsgesetzes zum 1.Januar dieses Jahres verändert, die zu einer Erhöhung der Immobilienwerte führen können.

Weitreichende Änderungen können sich bei der Ermittlung des Wertes von Mehrfamilienhäusern und Geschäftsgrundstücken im Ertragswertverfahren ergeben.

Beim Sachwertverfahren, bei dem sich der Immobilienwert aus Bodenwert und Gebäudesachwert zusammensetzt, kann eine Werterhöhung durch die Anhebung der sogenannten Wertzahl entstehen. Mit diesem Wert wird der Gebäudesachwert multipliziert, falls keine von den örtlichen Gutachterausschüssen ermittelten Sachwertfaktoren vorliegen

Lesen Sie Details, wie die gesetzlichen Neuregelungen die Bewertung von Immobilien betreffen.

Erschienen bei: Haus- und Grundbesitzerverein München und Umgebung e.V.
Erscheinungsjahr: Februar 2023

Gast-Seminar für Haus+Grund: Steigende Zinsen – Auswirkungen und Handlungsbedarf für Immobilieneigentümer

2022 haben sich die Zinsen für Immobiliendarlehen fast verdreifacht und auch im neuen Jahr sind Zinsschwankungen zu erwarten. Da der Marktzins ein wertbeeinflussender Faktor für Immobilien ist, sind die Auswirkungen natürlich für jeden Immobilieneigentümer relevant – unabhängig vom Bestehen einer Finanzierung.

In diesem Online-Seminar am 31. Januar 2023 erhalten Sie einen Überblick wie sich steigende Zinsen auf den Wert der Immobilie bei Kauf oder Verkauf auswirken, wie die Übertragung von Immobilien im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge davon betroffen ist sowie die laufende Verwaltung unter Berücksichtigung der gesetzlichen Anforderungen einer energetisch abgestimmten Instandhaltung.

Dieses kostenpflichtige Online-Seminar steht auch Nicht-Mitgliedern offen.

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Die Erbschaftsteuer – wurde der Immobilieneigentümer vernachlässigt?

Ortstermin am 14. November 2022 mit Frau Claudia Tausend MdB

Aufgrund des neuen Jahressteuergesetzes 2022 wird es einen teilweise drastischen Anstieg der Immobilienpreise im Bereich der Erbschaft- und Schenkungsteuer geben.

Immer weniger Immobilieneigentümer werden die Erbschaft- oder Schenkungsteuerbelastung übernehmen können. Daraus resultierend werden die privaten Vermieter immer weniger und die institutionellen Vermieter, für die nicht das Mietverhältnis sondern der bestmögliche Ertrag im Vordergrund steht, immer mehr.

Lesen Sie Details, welche Probleme und welche angedachten Lösungen beim Ortstermin mit Frau Claudia Tausend MdB besprochen wurden.

Mehr dazu im Beitrag für Haus+Grund München.

Erschienen bei: Haus- und Grundbesitzerverein München und Umgebung e.V.
Erscheinungsjahr: Januar 2023

Gast-Seminar für Haus+Grund: Immobilien schenken und vererben

Die Immobilienpreise steigen – die Freibeträge von Erben nicht. Immer häufiger liest man deshalb von Fällen, dass Erben Immobilien verkaufen müssen, um die hohe Erbschaftsteuerlast begleichen zu können.

In diesem Online-Seminar am 19. Dezember 2022 erhalten Sie einen Überblick über die gesetzliche Erbfolge, Testament und Bindungswirkung des Ehegattentestaments sowie Regelungen des Übergabevertrags.

Dieses kostenpflichtige Online-Seminar steht auch Nicht-Mitgliedern offen.

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Familiengesellschaft & Familienpool: Antworten auf die wichtigsten Fragen!

Insbesondere vermögende Familien (Immobilieneigentümer, Unternehmer, Führungskräfte etc.) sollten sich rechtzeitig Gedanken über die Gestaltung des Familienvermögens machen, um die vorweggenommene Erbfolge steuerlich zu optimieren. Möglichkeiten einer steueroptimierten Vermögensgestaltung gibt es viele. Eine Familiengesellschaft bzw. ein Familienpool ist eine davon.

Was genau ist eine Familiengesellschaft? Welche Vorteile hat sie und wie gestaltet man eine solche Gesellschaft?

Dieser Beitrag beantwortet die wichtigsten Fragen zum Thema Familienpool bzw. Familiengesellschaft.

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Immobilienübergabe zu Lebzeiten auf die nächste Generation

Eine Immobilienübergabe zu Lebzeiten auf die nächste Generation kann auf verschiedene Weise erfolgen. Es können zum Beispiel ein Nießbrauchrecht eingeräumt oder Verbindlichkeiten übernommen werden.

Bei größerem Immobilienbesitz kann auch eine Übertragung von Anteilen an vermögensverwaltenden Familiengesellschaften im Privatvermögen sinnvoll sein.

Lesen Sie Details, wie die lebzeitige Übertragung von Immobilien zu planen ist, um steuerlich alles richtig zu machen.

Mehr dazu im Beitrag für Haus+Grund München.

Erschienen bei: Haus- und Grundbesitzerverein München und Umgebung e.V.
Erscheinungsjahr: Dezember 2022

Vermögensverwaltende Familiengesellschaften: BFH-Urteil zur Übertragung von Anteilen

Grundsätzlich erfolgt die Übertragung von Anteilen an Familiengesellschaften im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge ohne Gegenleistung. Doch auch schenkweise Anteilsübertragungen können dazu führen, dass steuerlich neue Anschaffungskosten entstehen. Nun liegt ein aktuelles BFH-Urteil zur Ermittlung von Anschaffungskosten bei Anteilsübertragung vor. Die Auswirkungen der neuen Rechtsprechung, die Begründung und unsere Einschätzung dazu lesen Sie in unserem ausführlichen Beitrag.

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Gast-Seminar für Haus+Grund: Vorsorgevollmacht – Betreuungsverfügung -Patientenverfügung

Die persönliche Notfallvorsorge – so wichtig, aber niemand setzt sich gerne frühzeitig mit diesem Thema auseinander. Gerade während der Corona-Pandemie ist das Thema Vorsorgevollmacht wieder in den Fokus getreten. Schwere Erkrankungen, Unfälle, Schlaganfälle – von einem Tag auf den anderen kann sich alles verändern.

In diesem Online-Seminar am 29. November 2022 erhalten Sie eine Einführung in die rechtlichen Möglichkeiten und Antworten auf viele Fragen, beispielsweise:

  • Welche Vollmachten und Regelungsinhalte gibt es?
  • Welche Rolle spielt die Vorsorgevollmacht und welche rechtlichen Möglichkeiten bietet sie?
  • Wie gehen Sie Ihre persönliche Notfallplanung richtig an?

Dieses kostenpflichtige Online-Seminar steht auch Nicht-Mitgliedern offen.

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Die geplanten Änderungen des Bewertungsgesetzes

Lesen Sie einen Überblick über die geplanten gesetzlichen Änderungen mit Stichtag 01.01.2023.

Zum Beispiel wird im Ertragswertverfahren nicht mehr auf die Erfahrungssätze der Gutachterausschüsse verwiesen, sondern die Anlage 23 ist ausschlaggebend. Die Höhe der Liegenschaftszinssätze wurde zudem für das § 188 BewG angepasst.

Was ist die Folge? Diese und weitere Änderungen werden die steuerlichen Werte nach oben beeinflussen.

Lesen Sie im Detail, wie die geplanten Änderungen die Bewertung von Immobilien betreffen werden.

Mehr dazu im Beitrag für Haus+Grund München.

Erschienen bei: Haus- und Grundbesitzerverein München und Umgebung e.V.
Erscheinungsjahr: November 2022

Die Bodenrichtwerte zum 01. Januar 2022

Lesen Sie

  • einen Überblick über die Marktentwicklungen im Bereich der Landeshauptstadt München
  • wie sich die neuen Bodenrichtwerte zum 01. Januar 2022 entwickelt haben.

Eine valide steuerliche Bewertung ist notwendig, um die Schenkungsteuerbelastung im Voraus zu berechnen.

Wie auch schon in den letzten Jahren haben wir die Wertentwicklung einiger Bodenrichtwerte
aus den unterschiedlichen Lagen und Stadtteilen der Landeshauptstadt München zusammengestellt und die Erhöhungen berechnet.

Erschienen bei: Haus- und Grundbesitzerverein München und Umgebung e.V.
Erscheinungsjahr: Oktober 2022

Gastvortrag für Haus+Grund: Der Übergabevertrag – richtig an die nächste Generation übergeben

In diesem Online-Seminar am 26. September 2022, durchgeführt für Haus+Grund München, erhalten Sie einen tiefen Einblick in die Bedeutung und Gestaltungsmöglichkeiten einer lebzeitigen Übergabe.

→ Wie soll die lebzeitige Übergabe vorbereitet werden?
→ Welche Gestaltungsmöglichkeiten gibt es?
→ Welche Überlegungen sind für die eigene Absicherung notwendig?

Wir erklären welche Überlegungen zur eigenen Absicherung notwendig sind und gehen auf schenkungsteuerliche Optimierungsmöglichkeiten ein.

Dieses kostenpflichtige Online-Seminar steht auch Nicht-Mitgliedern offen. Weitere Informationen

Erbschaftsteuer und Erbrecht – ein Überblick über praxisrelevante Entscheidungen

  • Wann ist es sinnvoll, ein Sachverständigengutachten für die Bewertung eines geerbten Grundstückes oder Gebäudes zum Nachweis eines geringeren gemeinen Werts zu beauftragen?
  • Können gesundheitliche Beeinträchtigungen bei der Erbschaftsteuerbefreiung des Familienheims geltend gemacht werden?
  • Welche Vorschriften für die Formwirksamkeit müssen bei der Erstellung eines Testaments beachtet werden?

Lesen Sie Details, wie die Entscheidungen von Gerichten auf diese Fragen lauten.

Mehr dazu im Beitrag für Haus+Grund München.

Erschienen bei: Haus- und Grundbesitzerverein München und Umgebung e.V.
Erscheinungsjahr: September 2022

Steuerbonus für energetische Sanierungsmaßnahmen

Seit 2020 werden energetische Sanierungsmaßnahmen am Eigenheim zehn Jahre lang steuerlich gefördert. Entsprechende Aufwendungen können Sie direkt von Ihrer Steuerschuld abziehen.

  • Erfahren Sie, welche Voraussetzungen erfüllt sein müssen
  • und welche alternativen Finanzierungsmöglichkeiten es gibt.

Die ACCONSIS Steuer- und Finanzierungsexperten „rund um die Immobilie“ geben Antworten auf viele Fragen aus der Praxis. Anhand eines übersichtlichen Infoblatts können Sie zudem Schritt für Schritt die Voraussetzungen der steuerlichen Förderung überprüfen.

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Weitere Gast-Seminare für Haus+Grund zur Grundsteuerreform

Im September (27. und 29.) finden zwei weitere Präsenz-Seminare für Haus+Grund München zu diesem Thema statt. Sie erhalten einen Gesamtüberblick: • Wie wird die neue Grundsteuer ermittelt? • Wer genau ist von der Grundsteuerreform betroffen und was ist zu tun? • Welche Fristen gilt es zu beachten? • Welche Unterlagen werden benötigt und wo findet man diese? • Wie erfolgt die Einreichung der Feststellungserklärung?

Die Veranstaltungen finden als Präsenzseminare bei Haus+Grund München statt.

Weitere Veranstaltungsdetails finden Sie bei den jeweiligen Veranstaltungsterminen:

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Der Immobilienmarkt in München – Jahresbericht 2021

Der Jahresbericht des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Bereich der Landeshauptstadt München 2021 wurde gerade veröffentlicht. Daraus geht hervor, dass auch im letzten Jahr ein enormer Anstieg der Immobilienpreise stattgefunden hat.

Vergleiche mit den Marktberichten von 2012, 2018 und 2020 in unterschiedlichen Lagen zeigen die Veränderung sehr anschaulich.

In diesem Zusammenhang sollte man sich auch Gedanken über eine Anschlussfinanzierung machen. Mit einem Forward-Darlehen sichert man sich die aktuellen Zinsen.

Lesen Sie Details, welche Immobilienpreise besonders stark im letzten Jahr gestiegen sind.

Mehr dazu im Beitrag für Haus+Grund München.

Erschienen bei: Haus- und Grundbesitzerverein München und Umgebung e.V.
Erscheinungsjahr: August 2022

Immobilien vererben: Der Generationenwechsel als Herausforderung

Künftige Erben befinden sich in einer schwierigen Situation aufgrund von immer noch steigenden Immobilienpreisen und der Anhebung der Zinsen für Kredite. Falls der Nachlass Immobilien umfasst, übersteigt das Vermögen häufig 1 Million Euro. Die Erben müssen dann eine hohe Erbschaftsteuer zahlen, was oft jedoch nicht möglich ist, da nicht so viel Bargeld verfügbar ist.

Deswegen sollten sich die Eltern mit der lebzeitigen Überlassung beschäftigen und dies mit ihren Kindern besprechen. Mit der Gründung einer Familiengesellschaft kann Immobilienvermögen nachhaltig in der Familie bleiben. Auch sollte man sich von einem gutem Finanzierungspartner beraten lassen.

Lesen Sie Details, wie eine Schockstarre und damit einhergehend der Verkauf von Immobilien vermieden werden kann.

Mehr dazu im Beitrag für Haus+Grund München.

Erschienen bei: Haus- und Grundbesitzerverein München und Umgebung e.V.
Erscheinungsjahr: Juli 2022

Gast-Seminar für Haus+Grund: Die Bewertung von Immobilien in Erb- und Schenkungsfällen

In diesem Online-Seminar am 27. Juni 2022, durchgeführt für Haus+Grund München, erhalten Sie eine Einführung in die Regelungen des Bewertungsgesetzes mit besonderem Blick auf das Ertragswertverfahren. Wir klären über die 10 Irrtümer bei der steuerlichen Immobilienbewertung im Erb- und Schenkungsfall auf und weisen auf die häufigsten Fehler hin.

Dieses kostenpflichtige Online-Seminar steht auch Nicht-Mitgliedern offen. Weitere Informationen

Steuerbefreiung des Familienheims durch Aufnahme ukrainischer Flüchtender gefährdet?

Viele hilfsbereite Menschen möchten den Geflüchteten eine Bleibe in ihrer Wohnung oder ihrem Haus anbieten. Was muss aber dabei bezüglich der Steuerbefreiung für das Familienheim beachtet werden?

Die rechtliche Grundlage lautet, dass die Steuerbefreiung wegfällt, wenn der Erwerber das Familienheim innerhalb von 10 Jahren nach dem Erwerb nicht mehr zu Wohnzwecken selbst nutzt. Wird durch die Aufnahme von Flüchtlingen die Selbstnutzung ausgeschlossen?

Lesen Sie Details, was das Finanzamt dazu aussagt. Mehr dazu im Beitrag für Haus+Grund München.

Erschienen bei: Haus- und Grundbesitzerverein München und Umgebung e.V.
Erscheinungsjahr: Juni 2022

Rechtsprechung zum Erbrecht und Erbschaftsteuerrecht – Berliner Testament

Das sogenannte „Berliner Testament“ ist ein sehr häufig eingesetztes Ehegattentestament, in dem sich die Ehegatten gegenseitig zu Alleinerben einsetzen. Allerdings werden die Wirkungen des Berliner Testaments immer wieder in mehrfacher Hinsicht falsch eingeschätzt. Wichtig ist, die Bindungswirkung eines solchen Testaments zu erkennen und damit richtig umzugehen. Sollte der erste Todesfall schon eingetreten sein, so ist ebenfalls wichtig, unter Hinweis auf die gesetzlichen Regelungen eine Lösung zu erarbeiten.

Lesen Sie Details zu einer BFH-Entscheidung und konkrete Beispielfälle.

Mehr dazu im Beitrag für Haus+Grund München.

Erschienen bei: Haus- und Grundbesitzerverein München und Umgebung e.V.
Erscheinungsjahr: Juni 2022

Gast-Seminar für Haus+Grund: Die lebzeitige Übergabe von Immobilienvermögen

Die Immobilienschenkung an die nächste Generation ist angesichts der weiter steigenden Immobilienpreise wichtig wie nie zuvor. In diesem Online-Seminar am 30. Mai 2022, durchgeführt für Haus+Grund München, erhalten Sie einen Überblick darüber,

  • was es bei der steuerlichen Bewertung zu beachten gilt,
  • welche Vorteile eine lebzeitige Übergabe von Immobilien bietet,
  • welche vertraglichen Regelungsmöglichkeiten es gibt,
  • und was es bei der Finanzierung der Schenkungssteuerbelastung zu beachten gilt.

Dieses kostenpflichtige Online-Seminar steht auch Nicht-Mitgliedern offen. Weitere Informationen

Steuerbefreiung des Familienheims – Überblick über die Voraussetzungen

Die Regelungen der Steuerbefreiung des Familienheims sind seit 01.01.2009 umfassend reformiert worden. Gleichzeitig wurde eine Behaltensfrist von 10 Jahren eingeführt. Die Steuerbefreiung fällt mit Wirkung für die Vergangenheit weg, wenn der Erwerber das Haus oder die Wohnung innerhalb von 10 Jahren nach dem Erwerb nicht mehr zu Wohnzwecken selbst nutzt. Was gilt aber beispielsweise, wenn in der aktuellen Situation ukrainische Flüchtlinge aufgenommen werden? Und wer kann die Steuerbefreiung überhaupt geltend machen? Was gilt wenn das Familienheim aus mehreren Wohnungen besteht?

Lesen Sie die Details, welche Voraussetzungen gegeben sein müssen und welche rechtlich schwierigen Fragen zu betrachten sind.

Mehr dazu im Beitrag für Haus+Grund München.

Erschienen bei: Haus- und Grundbesitzerverein München und Umgebung e.V.
Erscheinungsjahr: Mai 2022

Grundsteuer 2022 – Handlungsbedarf für Immobilieneigentümer

Der Gesetzgeber hat ein neues Grundsteuergesetz verabschiedet, welches die Regelungen zur Neubewertung enthält. Künftig wird der Grundsteuerwert die Bemessungsgrundlage bilden und nicht mehr der Einheitswert.

Zu diesem Zweck werden sämtliche Grundstücke zum 01.01.2022 neu bewertet. Alle Grundstücks- und Immobilieneigentümer müssen deshalb 2022 eine Feststellungserklärung bei ihrem zuständigen Finanzamt abgeben.

Lesen Sie, was zu tun ist, welche Fristen gelten und welche Fragen zu klären sind.

Mehr dazu von unseren ACCONSIS-Experten rund um die Immobilie!

Gast-Seminar für Haus+Grund: Die Immobilien im Privatvermögen

In diesem Online-Seminar am 28. März 2022, durchgeführt für Haus+Grund München, erhalten Sie einen Überblick, was es zu beachten gilt. Vom Anschaffungsvorgang bis zu den Problemen der laufenden Besteuerung.

Unsere Experten geben u. a. Antworten auf diese Fragen:

  • Was sind die Eckpunkte der laufenden Besteuerung einer Immobilie im Privatvermögen?
  • Was sind häufigsten Probleme in der Praxis?
  • Was sind die Folgen einer Veräußerung oder Übergabe der Immobilie?

Dieses kostenpflichtige Online-Seminar steht auch Nicht-Mitgliedern offen. Weitere Informationen

Steuererleichterungen für energetische Sanierung – das gilt es zu beachten

10 Fragen aus der Praxis – 10 Antworten unserer Steuer- und Finanzierungsexperten!

Wer kann in welcher Höhe eine Steuerermäßigung beantragen? Um die Möglichkeiten der Steuererleichterung für energetische Sanierungsmaßnahmen ausschöpfen zu können, gilt es einige wichtige Voraussetzungen zu erfüllen und Hinweise zu beachten. Erfahren Sie auch, welche alternativen Finanzierungsmöglichkeiten in Frage kommen.

Mehr dazu von unseren ACCONSIS-Experten rund um die Immobilie!

Einkommensteuererklärung 2021 – ausgewählte Fragen und Corona-bedingte Erleichterungen

Die Frist zur Abgabe der Einkommensteuererklärung endet grundsätzlich am 31. Juli des Folgejahres.

Der nachfolgende Beitrag für Haus+Grund München soll Ihnen in ausgewählten Bereichen Feinheiten und Informationen bei der Erstellung der Steuererklärung vermitteln und Ihnen den Einstieg in die Bearbeitung Ihrer Steuererklärung erleichtern.

Lesen Sie u.a. wichtige Hinweise zu:

  • Vorausgefüllte Steuererklärung,
  • Aufwendungen, die keiner Einkunftsart zuzuordnen sind,
  • Steuerermäßigungen und
  • Wissenswertes zu ausgewählten Einkunftsarten

Erschienen bei: Haus- und Grundbesitzerverein München und Umgebung e.V.
Erscheinungsjahr: März 2022

Gast-Seminar für Haus+Grund: Übergabe von Immobilienvermögen innerhalb der Familie – die Familiengesellschaft

In diesem Online-Seminar am 28. Februar 2022, durchgeführt für Haus+Grund München, erhalten Sie einen Überblick über die Familiengesellschaft.

  • Unter welchen Voraussetzungen macht eine Gründung Sinn?
  • Was sind die Vorteile?
  • Was gilt es zu berücksichtigen?

Erfahren Sie 10 gute Gründe, die für dieses Modell sprechen!

Dieses kostenpflichtige Online-Seminar steht auch Nicht-Mitgliedern offen. Weitere Informationen

Die Grundschuld in der Immobilienschenkung – schenkungsteuerliche Konsequenzen

Eine oft gestellte Frage beim Thema Immobilienschenkung: Können eine Grundschuld bzw. bestehende Verbindlichkeiten im Rahmen der Schenkungsteuer mindernd geltend gemacht werden?

So einfach diese Frage erscheint, so komplex und unterschiedlich sind die Problemstellungen im Detail.

Lesen Sie dazu verschiedene Fallbeispiele aus der Praxis unserer Experten.

Mehr dazu im Beitrag für Haus+Grund München.

Erschienen bei: Haus- und Grundbesitzerverein München und Umgebung e.V.
Erscheinungsjahr: Februar 2022

Gast-Seminar für Haus+Grund: Der Übergabevertrag – richtig an die nächste Generation übergeben

In diesem Online-Seminar am 24. Januar 2022, durchgeführt für Haus+Grund München, erhalten Sie einen tiefen Einblick in die Bedeutung und Gestaltungsmöglichkeiten einer lebzeitigen Übergabe.

Wir erklären welche Überlegungen zur eigenen Absicherung notwendig sind und gehen auf schenkungsteuerliche Optimierungsmöglichkeiten ein.

Dieses kostenpflichtige Online-Seminar steht auch Nicht-Mitgliedern offen. Weitere Informationen

Neue Regeln: Vereinfachte Besteuerung kleiner Photovoltaikanlagen

Aufgrund diverser Förderungsmöglichkeiten und des fortschreitenden Umweltgedankens wird die Installation von Photovoltaikanlagen (PV-Anlagen) bzw. Blockheizkraftwerken (BHKW) immer beliebter. Dabei gilt es zu beachten, dass mit dem Betreiben entsprechender Anlagen und dem gewinnbringenden Verkauf des erzeugten Stroms auch umfangreiche steuerliche Pflichten entstehen können.

Wird eine Photovoltaik- bzw. Blockheizkraftwerksanlage jedoch ohne Gewinnerzielungsabsicht betrieben, hat die Finanzverwaltung eine Vereinfachungsregelung vorgesehen. Unter bestimmten Voraussetzungen kann eine Erfassung sowohl von Gewinnen als auch von Verlusten in der Einkommensteuererklärung unterbleiben.

Mehr dazu im Beitrag für Haus+Grund München.

Erschienen bei: Haus- und Grundbesitzerverein München und Umgebung e.V.
Erscheinungsjahr: Januar 2022

Familienpool als Instrument der Immobiliennachfolge

Die Familiengesellschaft – oder auch Familienpool genannt – ist eine geeignete Gestaltungsvariante, um Immobilienvermögen innerhalb der Familie zu erhalten. Der Gesellschaftsvertrag kann individuell auf die jeweilige Familienkonstellation eingehen und die Regelungen auf die individuellen Bedürfnisse abstimmen. Er ist das Herzstück des Familienpools und legt für alle Beteiligten Bedingungen fest, an die sich die Gesellschafter halten müssen.

Welche Aspekte können mit einfließen?

  • Individuelle Abfassung von familieninternen Regelungen
  • Bestimmung der Ertragsberechtigung
  • Nachfolgebeschränkungen
  • Familiengerichtliche Erfordernisse

Veränderte rechtliche Grundlagen erfordern Handlungsbedarf

Neue bzw. geplante Gesetzesvorgaben und Regelungen wie beispielsweise der Eintrag ins Transparenzregister bzw. Gesellschaftsregister, die anstehende Modernisierung des Personengesellschaftsrechts und Option zur Körperschaftsteuer müssen bei der Konzeption eines Familienpools berücksichtigt werden.

Mehr dazu im Beitrag für Haus+Grund München.

Erschienen bei: Haus- und Grundbesitzerverein München und Umgebung e.V.
Erscheinungsjahr: Dezember 2021

Vorkaufsrecht für Gemeinden – was gilt?

Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts zum Vorkaufsrecht

Die Gemeinde kann nur in bestimmten Fällen das Vorkaufsrecht für ein Grundstück ausüben, wenn dieses im Geltungsbereich einer Erhaltungsverordnung liegt.

Das Bundesverwaltungsgericht hat in einem Urteil vom 09.11.2021 entschieden, dass für eine Gemeinde das Vorkaufsrecht für ein Grundstück, das im Geltungsbereich einer Milieuschutzsatzung liegt, nicht existent ist,

  • wenn das Grundstück entsprechend den Zwecken der städtebaulichen Maßnahmen bebaut ist und genutzt wird
  • sowie die darauf errichteten Gebäude keine Mängel aufweisen.

Das bedeutet, die Gemeinde kann das Vorkaufsrecht für ein solches Grundstück nicht ausüben, wenn sie lediglich annimmt, dass der Käufer zukünftig erhaltungswidrige Nutzungsabsichten verfolgen werde.

Welcher Sachverhalt lag dieser Entscheidung zu Grunde?

Ein Grundstück im Berliner Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg ist mit einem Mehrfamilienhaus aus dem Jahre 1889 bebaut. Darin sind 20 Mietwohnungen und zwei Gewerbeeinheiten untergebracht. Das Grundstück befindet sich im Geltungsbereich einer Verordnung, welche die Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung aus besonderen städtebaulichen Gründen schützen soll.

Die Klägerin, eine Immobiliengesellschaft, hatte Klage gegen die Ausübung des gemeindlichen Vorkaufsrechts eingereicht. Das Bezirksamt wandte sein Vorkaufsrecht an, damit nicht durch Aufwertung der Wohnungen die Mieten erhöht werden könnten und/oder aus Mietwohnungen Eigentumswohnungen entstehen könnten. Damit wollte das Bezirksamt verhindern, dass ein Teil der Wohnbevölkerung aus dem Gebiet verdrängt werden könnte.

In den Vorinstanzen am Verwaltungsgericht Berlin und am Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg war noch anders entschieden worden. Beide Urteile gaben dem Bezirksamt Recht, das Vorkaufsrecht auszuüben, da ansonsten erhaltungswidrige Entwicklungen zu befürchten seien. Im konkreten Fall würde die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung gefährdet werden.

Wie sieht die Stadt München diese Entscheidung?

München besitzt 32 Erhaltungssatzungsgebiete mit 192.000 Wohnungen. Seit 2010 hat die Gemeinde 65-mal das Vorkaufsrecht für Immobilien in entsprechenden Gebieten ausgeübt.

Oberbürgermeister Dieter Reiter und der Geschäftsführer des Münchner Mietervereins Volker Rastätter sehen durch dieses Urteil den Münchener Mieterschutz gefährdet. Aus ihrer Sicht bedeutet das Urteil: Nur wenn die Immobilie eine Schrottimmobilie sei könne zukünftig noch das Vorkaufsrecht ausgeübt werden.

Falls das Urteil nach juristischer Prüfung der schriftlichen Begründung Auswirkungen auf München habe, plant der Oberbürgermeister, sich bei der neuen Bundesregierung für eine bessere Mieterschutzgesetzgebung einzusetzen.

Die Bodenrichtwerte zum 31.12.2020 … und zum 01.01.2022 erneut

Im September haben wir Ihnen die neuen Bodenrichtwerte, die der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Bereich der Landeshauptstadt München zum 31.12.2020 veröffentlicht hat, vorgestellt.

Im Rahmen der Novellierung des Grundsteuergesetzes wurde als Hauptfeststellungszeitpunkt zur Erhebung der Grundsteuer der 01.01.2022 festgesetzt. Das heißt, nachdem der letzte Bodenrichtwert zum 31.12.2020 ermittelt wurde, ist die nächste Bodenrichtwerterhöhung innerhalb der 2 Jahre unter Berücksichtigung des neuen Stichtags für die Grundsteuer der 01.01.2022.

Im Anschluss sollen dann die Bodenrichtwerte wieder alle zwei Jahre ermittelt und veröffentlicht werden, also jeweils zum ersten eines geraden Jahres, demnächst 01.01.2024.

Mehr dazu im Beitrag für Haus+Grund München.

Erschienen bei: Haus- und Grundbesitzerverein München und Umgebung e.V.
Erscheinungsjahr: November 2021

Grundsteuer – der bayerische Sonderweg. Kommt die Reform ins Stocken?

Auf massiven Druck der Interessensvertreter in Bayern wurde im letzten Jahr bei der Grundsteuerreform eine Länder-Öffnungsklausel verabschiedet. Diese Klausel ist die Grundlage dafür, dass die einzelnen Bundesländer bei den Regelungen der neuen Grundsteuerbemessung vom bundeseinheitlichen Modell abweichen und eigene Regelungen beschließen können.

Die Bayerische Staatsregierung will die Öffnungsklausel nutzen. Die Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer in Bayern soll ab 2025 nur noch nach der Grundstücks- und Gebäudefläche und deren Nutzung bestimmt werden.

  • Ist der bayerische Sonderweg verfassungswidrig?
  • Gerät die Reform ins Stocken?

Mehr dazu im Beitrag für Haus+Grund München.

Erschienen bei: Haus- und Grundbesitzerverein München und Umgebung e.V.
Erscheinungsjahr: November 2021

münchner immobilien fokus: Digitale Veranstaltungsreihe rund um die Immobilie

Seit 2009 veranstalten wir zusammen mit der Aigner Immobilien GmbH die Reihe münchner immobilien fokus.

Jedes Jahr im Frühjahr und Herbst fand die Veranstaltung in den Räumlichkeiten des Literaturhauses in München statt, um den Mitgliedern der Branche eine Netzwerkplattform zu bieten. Mit der Pandemie sind leider alle Präsenzveranstaltungen ausgefallen. Auch in diesem Herbst haben wir uns aufgrund der aktuellen Entwicklung entschieden, statt einer Präsenzveranstaltung eine Webseminar-Reihe anzubieten.

Erfahren Sie hier, welche Themen wir für Sie vorbereitet haben

Neue Bodenrichtwerte zum 01.01.2022 – dringender Handlungsbedarf für Immobilienübertragungen

ACHTUNG: Neue Bodenrichtwerte zum 01.01.2022 – mit weiteren Erhöhungen ist zu rechnen.

Durch die Umsetzung der Grundsteuerreform, sind die Gutachterausschüsse kürzlich angewiesen worden, abweichend vom zweijährigen Turnus (31.12.2022) nun zum 01.01.2022 neue Bodenrichtwerte festzusetzen.

Da diese Bodenrichtwerte von den Gutachterausschüssen auch veröffentlicht werden, sind diese somit auch Grundlage für die steuerliche Immobilienbewertung im Rahmen der Erbschafts- sowie Schenkungsteuer.

Aufgrund der stetig steigenden Bodenpreise ist davon auszugehen, dass somit schon zum 01.01.2022 eine erneute Wertsteigerung eintreten wird. Maßgeblich für die steuerliche Bewertung und somit für die Höhe der Schenkungssteuer ist der Bodenrichtwert, der zuletzt vor dem Übergabestichtag von den Gutachterausschüssen veröffentlicht wurde.

Sofern Sie demnächst Immobilienübertragungen planen, kommen Sie gerne zeitnah auf uns zu, damit noch die Bodenrichtwerte zum 31.12.2020 als Grundlage verwendet werden können. Für Immobilienübertragungen im Jahr 2022 gelten dann die neuen Werte zum 01.01.2022.

Mehr dazu:

https://www.acconsis.de/entwicklung-bodenrichtwerte-muenchen/

Neuerungen zur Spekulationssteuer im Rahmen des § 23 EStG

Kaum ein steuerliches Thema neben der Aufteilung eines Kaufpreises auf Grund und Boden und Gebäude zur Ermittlung der steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten bewegt den privaten Immobilieneigentümer mehr als die Frage, ob Umschichtungen in seinem Immobilienportfolio von der Spekulationssteuer erfasst sind.

Erfolgt die Umschichtung innerhalb einer 10-Jahresfrist, ist der Immobilieneigentümer gut beraten, wenn sein Vorhaben steuerlich begleitet wird, und die einkommensteuerlichen Folgen so für ihn abschätzbar sind.

Die Anzahl der höchstrichterlichen Rechtsprechungen zum Thema der Spekulationssteuer und
der Fokus der Finanzverwaltung auf dieses Thema zeigt, dass hier vorsichtiges Vorgehen
geboten ist. Zwei wichtige Aspekte:

  • Häusliches Arbeitszimmer als Nutzung zu Wohnzwecken
  • Erfassung des Spekulationsgeschäfts beim Berechtigten

Mehr dazu im Beitrag für Haus+Grund München.

Erschienen bei: Haus- und Grundbesitzerverein München und Umgebung e.V.
Erscheinungsjahr: Oktober 2021

Steuerermäßigung für energetische Maßnahmen

Können Kosten für bauliche Maßnahmen am Eigenheim, die die Energiekosten dauerhaft senken, in der Einkommensteuererklärung berücksichtigt werden?

Die energetische Sanierung des Eigenheims nimmt eine immer wichtigere Rolle ein. In diesem Zusammenhang fördert der Gesetzgeber ab dem Jahr 2020 bestimmte, genau festgelegte Maßnahmen für energetische Maßnahmen bei zu eigenen Wohnzwecken genutzten Gebäuden durch eine neue Steuerermäßigung über mehrere Jahre bei der Einkommensteuer.

Voraussetzung für die Gewährung ist, dass es sich um eine geförderte Maßnahme handelt. Förderungswürdig sind energetische Maßnahmen, die einen effizienteren Energieverbrauch im Hinblick auf das Gebäude zu Wohnzwecken erreichen.

Dies kann zum einen durch Erneuerungen von bestehenden Gebäudekomponenten, durch Wärmedämmungen bestehender Komponenten oder auch durch technische Maßnahmen am Gebäudemanagement erfolgen.

Die Kosten eines eventuell beauftragten zugelassenen Energieberaters können gesondert mit 50 % der Kosten angesetzt werden.

Der Höchstbetrag der steuerlichen Förderung beträgt pro Objekt 40.000 EUR. Weiterhin muss durch eine nach amtlich vorgeschriebenem Muster erstellte Bescheinigung des ausführenden Fachunternehmers nachgewiesen werden, dass die entsprechenden Voraussetzungen erfüllt sind. Die Zahlung muss unbar erfolgen.

Die Steuerermäßigung ist grundsätzlich dann ausgeschlossen, wenn öffentlich geförderte Zuschüsse oder zinsverbilligte Darlehen in Anspruch genommen werden. Da für die Gewährung einer entsprechenden Steuerermäßigung relativ große Hürden zu überwinden sind, empfehlen wir, schon vor der Beauftragung eines Fachunternehmens die ersten Schritte abzuklären. Dabei kann Sie eventuell auch das Fachunternehmen begleiten. Aber auch Ihr Steuerberater ist der richtige Ansprechpartner.

Gast-Seminar für Haus+Grund: Der Übergabevertrag – richtig an die nächste Generation übergeben

In diesem Online-Seminar am 27. Oktober 2021, durchgeführt für Haus+Grund München, erhalten Sie einen tiefen Einblick in die Bedeutung und Gestaltungsmöglichkeiten einer lebzeitigen Übergabe.

Wir erklären welche Überlegungen zur eigenen Absicherung notwendig sind und gehen auf schenkungsteuerliche Optimierungsmöglichkeiten ein.

Dieses kostenpflichtige Online-Seminar steht auch Nicht-Mitgliedern offen. Weitere Informationen

Kaufpreisaufteilung: Wichtig für die Einkommensteuererklärung

Wie wird der Kaufpreis in der Einkommenssteuererklärung bei Vermietungseinkünften berücksichtigt? Was gilt es aus steuerlicher Sicht zu beachten? Weshalb ist eine Kaufpreisaufteilung wichtig?

Bei der Planung, eine Eigentumswohnung anzuschaffen, um diese in Zukunft zu vermieten, ist es sinnvoll, bereits vor Abschluss des notariellen Kaufvertrages steuerlichen Rat bezüglich der Kaufpreiseinteilung einzuholen. Weshalb?

Im Kaufvertrag wird in der Regel ein Gesamtkaufpreis vereinbart. Steuermindernd abschreibbar ist jedoch nur der Teil des Kaufpreises, der das Gebäude betrifft, nicht aber der Anteil für den Grund und Boden. Je höher der Gebäudeanteil am Gesamtkaufpreis ist, umso höher ist auch die Abschreibung, welche die steuerlichen Vermietungseinkünfte mindert. Auch für etwaige Instandsetzungs- und Modernisierungskosten innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung ist der Gebäudeanteil am Gesamtkaufpreis eine sehr wichtige Grundlage.

Die Finanzverwaltung legt grundsätzlich eine im notariellen Kaufvertrag getroffene Kaufpreisaufteilung zu Grunde., sofern diese nicht nur zum Schein und nicht ausschließlich (offensichtlich) zur Steuerminderung getroffen wurde. Sehr häufig wird in den notariellen Kaufverträgen jedoch keine Kaufpreisaufteilung vorgenommen. In diesen Fällen ist geklärt, dass die Aufteilung im Verhältnis der Verkehrswerte, also der Marktwerte des Grund und Bodens einerseits sowie des Gebäudes andererseits zu erfolgen hat.

Es sei darauf hingewiesen, dass eine Änderung von bereits erfolgten Kaufpreisaufteilungen grundsätzlich jedes Jahr neu erfolgen kann. Die erste Aufteilung ist also nicht festgeschrieben.

Bodenrichtwerte: Die Entwicklung in München seit 2012

Alle Jahre wieder oder genauer gesagt alle zwei Jahre wieder: Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Bereich der Landeshauptstadt München hat die Bodenrichtwerte zum 31.12.2020 veröffentlicht. Merkliche Erhöhungen sind insbesondere in den Bereichen zu erkennen, in denen in den letzten Jahren großflächige Neubauten errichtet wurden und damit städtebauliche Entwicklungen erfolgten.

Auch in diesem Jahr erhalten Sie exemplarisch die Zusammenstellung einiger Bodenrichtwerte in München. Dieser Zusammenfassung können Sie die Werterhöhungen seit dem 31.12.2012 sowie zwischen den einzelnen Stichtagen entnehmen.

Die Bodenrichtwerte sind ein werttreibender Bestandteil der steuerlichen Bewertung sowohl im Sachwert- als auch im Ertragswertverfahren. Sie haben für alle Immobilienübertragungen im Wege der Erbschaft oder Schenkung mit dem Stichtag ab 01.01.2021 Bedeutung. Für eine Immobilienübergabe ist es daher unerlässlich, einen validen und gegenüber der Finanzverwaltung auch durchsetzbaren Wert am besten im Vorfeld zu ermitteln, um die steuerlichen Konsequenzen einer Übergabe zu berechnen. Wir beraten Sie gerne.

Mehr dazu im Beitrag für Haus+Grund München.

Erschienen bei: Haus- und Grundbesitzerverein München und Umgebung e.V.
Erscheinungsjahr: September 2021

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