Gast-Seminar für Haus+Grund München: Die Familiengesellschaft

In diesem Online-Seminar am14. Dezember 2021, durchgeführt für Haus+Grund München, erfahren Sie, was die Vorteile einer Familiengesellschaft sind.

→ Wann ist eine Gründung einer Familiengesellschaft anzuraten?
→ Welche individuellen Regelungen innerhalb eines solchen Vertrags müssen aufgenommen werden?
→ Wie kann die Familiengesellschaft zur Schenkung an minderjährige Kinder eingesetzt werden?

Dieses kostenpflichtige Online-Seminar steht auch Nicht-Mitgliedern offen. Weitere Informationen

Familienpool als Instrument der Immobiliennachfolge

Die Familiengesellschaft – oder auch Familienpool genannt – ist eine geeignete Gestaltungsvariante, um Immobilienvermögen innerhalb der Familie zu erhalten. Der Gesellschaftsvertrag kann individuell auf die jeweilige Familienkonstellation eingehen und die Regelungen auf die individuellen Bedürfnisse abstimmen. Er ist das Herzstück des Familienpools und legt für alle Beteiligten Bedingungen fest, an die sich die Gesellschafter halten müssen.

Welche Aspekte können mit einfließen?

  • Individuelle Abfassung von familieninternen Regelungen
  • Bestimmung der Ertragsberechtigung
  • Nachfolgebeschränkungen
  • Familiengerichtliche Erfordernisse

Veränderte rechtliche Grundlagen erfordern Handlungsbedarf

Neue bzw. geplante Gesetzesvorgaben und Regelungen wie beispielsweise der Eintrag ins Transparenzregister bzw. Gesellschaftsregister, die anstehende Modernisierung des Personengesellschaftsrechts und Option zur Körperschaftsteuer müssen bei der Konzeption eines Familienpools berücksichtigt werden.

Mehr dazu im Beitrag für Haus+Grund München.

Erschienen bei: Haus- und Grundbesitzerverein München und Umgebung e.V.
Erscheinungsjahr: Dezember 2021

Vorkaufsrecht für Gemeinden – was gilt?

Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts zum Vorkaufsrecht

Die Gemeinde kann nur in bestimmten Fällen das Vorkaufsrecht für ein Grundstück ausüben, wenn dieses im Geltungsbereich einer Erhaltungsverordnung liegt.

Das Bundesverwaltungsgericht hat in einem Urteil vom 09.11.2021 entschieden, dass für eine Gemeinde das Vorkaufsrecht für ein Grundstück, das im Geltungsbereich einer Milieuschutzsatzung liegt, nicht existent ist,

  • wenn das Grundstück entsprechend den Zwecken der städtebaulichen Maßnahmen bebaut ist und genutzt wird
  • sowie die darauf errichteten Gebäude keine Mängel aufweisen.

Das bedeutet, die Gemeinde kann das Vorkaufsrecht für ein solches Grundstück nicht ausüben, wenn sie lediglich annimmt, dass der Käufer zukünftig erhaltungswidrige Nutzungsabsichten verfolgen werde.

Welcher Sachverhalt lag dieser Entscheidung zu Grunde?

Ein Grundstück im Berliner Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg ist mit einem Mehrfamilienhaus aus dem Jahre 1889 bebaut. Darin sind 20 Mietwohnungen und zwei Gewerbeeinheiten untergebracht. Das Grundstück befindet sich im Geltungsbereich einer Verordnung, welche die Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung aus besonderen städtebaulichen Gründen schützen soll.

Die Klägerin, eine Immobiliengesellschaft, hatte Klage gegen die Ausübung des gemeindlichen Vorkaufsrechts eingereicht. Das Bezirksamt wandte sein Vorkaufsrecht an, damit nicht durch Aufwertung der Wohnungen die Mieten erhöht werden könnten und/oder aus Mietwohnungen Eigentumswohnungen entstehen könnten. Damit wollte das Bezirksamt verhindern, dass ein Teil der Wohnbevölkerung aus dem Gebiet verdrängt werden könnte.

In den Vorinstanzen am Verwaltungsgericht Berlin und am Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg war noch anders entschieden worden. Beide Urteile gaben dem Bezirksamt Recht, das Vorkaufsrecht auszuüben, da ansonsten erhaltungswidrige Entwicklungen zu befürchten seien. Im konkreten Fall würde die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung gefährdet werden.

Wie sieht die Stadt München diese Entscheidung?

München besitzt 32 Erhaltungssatzungsgebiete mit 192.000 Wohnungen. Seit 2010 hat die Gemeinde 65-mal das Vorkaufsrecht für Immobilien in entsprechenden Gebieten ausgeübt.

Oberbürgermeister Dieter Reiter und der Geschäftsführer des Münchner Mietervereins Volker Rastätter sehen durch dieses Urteil den Münchener Mieterschutz gefährdet. Aus ihrer Sicht bedeutet das Urteil: Nur wenn die Immobilie eine Schrottimmobilie sei könne zukünftig noch das Vorkaufsrecht ausgeübt werden.

Falls das Urteil nach juristischer Prüfung der schriftlichen Begründung Auswirkungen auf München habe, plant der Oberbürgermeister, sich bei der neuen Bundesregierung für eine bessere Mieterschutzgesetzgebung einzusetzen.

Gast-Seminar für Haus+Grund: Das Testament – Regelnotwendigkeiten unter Berücksichtigung des Berliner Testaments

In diesem Online-Seminar am 30. November 2021, durchgeführt für Haus+Grund München, erhalten Sie einen tiefen Einblick in die Bedeutung und Gestaltungsmöglichkeiten des Testaments.

– Wie sieht die sogenannte gesetzliche Erbfolge aus, wenn Sie kein Testament erstellen?
– Welche Vorüberlegungen sind für ein Testament wichtig?
– Welche möglichen Instrumentarien einer testamentarischen Verfügung gibt es?

Sie erhalten zudem wichtige Informationen zum bekannten „Berliner Testament“.

Dieses kostenpflichtige Online-Seminar steht auch Nicht-Mitgliedern offen. Weitere Informationen

Die Bodenrichtwerte zum 31.12.2020 … und zum 01.01.2022 erneut

Im September haben wir Ihnen die neuen Bodenrichtwerte, die der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Bereich der Landeshauptstadt München zum 31.12.2020 veröffentlicht hat, vorgestellt.

Im Rahmen der Novellierung des Grundsteuergesetzes wurde als Hauptfeststellungszeitpunkt zur Erhebung der Grundsteuer der 01.01.2022 festgesetzt. Das heißt, nachdem der letzte Bodenrichtwert zum 31.12.2020 ermittelt wurde, ist die nächste Bodenrichtwerterhöhung innerhalb der 2 Jahre unter Berücksichtigung des neuen Stichtags für die Grundsteuer der 01.01.2022.

Im Anschluss sollen dann die Bodenrichtwerte wieder alle zwei Jahre ermittelt und veröffentlicht werden, also jeweils zum ersten eines geraden Jahres, demnächst 01.01.2024.

Mehr dazu im Beitrag für Haus+Grund München.

Erschienen bei: Haus- und Grundbesitzerverein München und Umgebung e.V.
Erscheinungsjahr: November 2021

Grundsteuer – der bayerische Sonderweg. Kommt die Reform ins Stocken?

Auf massiven Druck der Interessensvertreter in Bayern wurde im letzten Jahr bei der Grundsteuerreform eine Länder-Öffnungsklausel verabschiedet. Diese Klausel ist die Grundlage dafür, dass die einzelnen Bundesländer bei den Regelungen der neuen Grundsteuerbemessung vom bundeseinheitlichen Modell abweichen und eigene Regelungen beschließen können.

Die Bayerische Staatsregierung will die Öffnungsklausel nutzen. Die Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer in Bayern soll ab 2025 nur noch nach der Grundstücks- und Gebäudefläche und deren Nutzung bestimmt werden.

  • Ist der bayerische Sonderweg verfassungswidrig?
  • Gerät die Reform ins Stocken?

Mehr dazu im Beitrag für Haus+Grund München.

Erschienen bei: Haus- und Grundbesitzerverein München und Umgebung e.V.
Erscheinungsjahr: November 2021

münchner immobilien fokus: Digitale Veranstaltungsreihe rund um die Immobilie

Seit 2009 veranstalten wir zusammen mit der Aigner Immobilien GmbH die Reihe münchner immobilien fokus.

Jedes Jahr im Frühjahr und Herbst fand die Veranstaltung in den Räumlichkeiten des Literaturhauses in München statt, um den Mitgliedern der Branche eine Netzwerkplattform zu bieten. Mit der Pandemie sind leider alle Präsenzveranstaltungen ausgefallen. Auch in diesem Herbst haben wir uns aufgrund der aktuellen Entwicklung entschieden, statt einer Präsenzveranstaltung eine Webseminar-Reihe anzubieten.

Erfahren Sie hier, welche Themen wir für Sie vorbereitet haben

Neue Bodenrichtwerte zum 01.01.2022 – dringender Handlungsbedarf für Immobilienübertragungen

ACHTUNG: Neue Bodenrichtwerte zum 01.01.2022 – mit weiteren Erhöhungen ist zu rechnen.

Durch die Umsetzung der Grundsteuerreform, sind die Gutachterausschüsse kürzlich angewiesen worden, abweichend vom zweijährigen Turnus (31.12.2022) nun zum 01.01.2022 neue Bodenrichtwerte festzusetzen.

Da diese Bodenrichtwerte von den Gutachterausschüssen auch veröffentlicht werden, sind diese somit auch Grundlage für die steuerliche Immobilienbewertung im Rahmen der Erbschafts- sowie Schenkungsteuer.

Aufgrund der stetig steigenden Bodenpreise ist davon auszugehen, dass somit schon zum 01.01.2022 eine erneute Wertsteigerung eintreten wird. Maßgeblich für die steuerliche Bewertung und somit für die Höhe der Schenkungssteuer ist der Bodenrichtwert, der zuletzt vor dem Übergabestichtag von den Gutachterausschüssen veröffentlicht wurde.

Sofern Sie demnächst Immobilienübertragungen planen, kommen Sie gerne zeitnah auf uns zu, damit noch die Bodenrichtwerte zum 31.12.2020 als Grundlage verwendet werden können. Für Immobilienübertragungen im Jahr 2022 gelten dann die neuen Werte zum 01.01.2022.

Mehr dazu:

https://www.acconsis.de/entwicklung-bodenrichtwerte-muenchen/

Neuerungen zur Spekulationssteuer im Rahmen des § 23 EStG

Kaum ein steuerliches Thema neben der Aufteilung eines Kaufpreises auf Grund und Boden und Gebäude zur Ermittlung der steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten bewegt den privaten Immobilieneigentümer mehr als die Frage, ob Umschichtungen in seinem Immobilienportfolio von der Spekulationssteuer erfasst sind.

Erfolgt die Umschichtung innerhalb einer 10-Jahresfrist, ist der Immobilieneigentümer gut beraten, wenn sein Vorhaben steuerlich begleitet wird, und die einkommensteuerlichen Folgen so für ihn abschätzbar sind.

Die Anzahl der höchstrichterlichen Rechtsprechungen zum Thema der Spekulationssteuer und
der Fokus der Finanzverwaltung auf dieses Thema zeigt, dass hier vorsichtiges Vorgehen
geboten ist. Zwei wichtige Aspekte:

  • Häusliches Arbeitszimmer als Nutzung zu Wohnzwecken
  • Erfassung des Spekulationsgeschäfts beim Berechtigten

Mehr dazu im Beitrag für Haus+Grund München.

Erschienen bei: Haus- und Grundbesitzerverein München und Umgebung e.V.
Erscheinungsjahr: Oktober 2021

Steuerermäßigung für energetische Maßnahmen

Können Kosten für bauliche Maßnahmen am Eigenheim, die die Energiekosten dauerhaft senken, in der Einkommensteuererklärung berücksichtigt werden?

Die energetische Sanierung des Eigenheims nimmt eine immer wichtigere Rolle ein. In diesem Zusammenhang fördert der Gesetzgeber ab dem Jahr 2020 bestimmte, genau festgelegte Maßnahmen für energetische Maßnahmen bei zu eigenen Wohnzwecken genutzten Gebäuden durch eine neue Steuerermäßigung über mehrere Jahre bei der Einkommensteuer.

Voraussetzung für die Gewährung ist, dass es sich um eine geförderte Maßnahme handelt. Förderungswürdig sind energetische Maßnahmen, die einen effizienteren Energieverbrauch im Hinblick auf das Gebäude zu Wohnzwecken erreichen.

Dies kann zum einen durch Erneuerungen von bestehenden Gebäudekomponenten, durch Wärmedämmungen bestehender Komponenten oder auch durch technische Maßnahmen am Gebäudemanagement erfolgen.

Die Kosten eines eventuell beauftragten zugelassenen Energieberaters können gesondert mit 50 % der Kosten angesetzt werden.

Der Höchstbetrag der steuerlichen Förderung beträgt pro Objekt 40.000 EUR. Weiterhin muss durch eine nach amtlich vorgeschriebenem Muster erstellte Bescheinigung des ausführenden Fachunternehmers nachgewiesen werden, dass die entsprechenden Voraussetzungen erfüllt sind. Die Zahlung muss unbar erfolgen.

Die Steuerermäßigung ist grundsätzlich dann ausgeschlossen, wenn öffentlich geförderte Zuschüsse oder zinsverbilligte Darlehen in Anspruch genommen werden. Da für die Gewährung einer entsprechenden Steuerermäßigung relativ große Hürden zu überwinden sind, empfehlen wir, schon vor der Beauftragung eines Fachunternehmens die ersten Schritte abzuklären. Dabei kann Sie eventuell auch das Fachunternehmen begleiten. Aber auch Ihr Steuerberater ist der richtige Ansprechpartner.

Gast-Seminar für Haus+Grund: Der Übergabevertrag – richtig an die nächste Generation übergeben

In diesem Online-Seminar am 27. Oktober 2021, durchgeführt für Haus+Grund München, erhalten Sie einen tiefen Einblick in die Bedeutung und Gestaltungsmöglichkeiten einer lebzeitigen Übergabe.

Wir erklären welche Überlegungen zur eigenen Absicherung notwendig sind und gehen auf schenkungsteuerliche Optimierungsmöglichkeiten ein.

Dieses kostenpflichtige Online-Seminar steht auch Nicht-Mitgliedern offen. Weitere Informationen

Kaufpreisaufteilung: Wichtig für die Einkommensteuererklärung

Wie wird der Kaufpreis in der Einkommenssteuererklärung bei Vermietungseinkünften berücksichtigt? Was gilt es aus steuerlicher Sicht zu beachten? Weshalb ist eine Kaufpreisaufteilung wichtig?

Bei der Planung, eine Eigentumswohnung anzuschaffen, um diese in Zukunft zu vermieten, ist es sinnvoll, bereits vor Abschluss des notariellen Kaufvertrages steuerlichen Rat bezüglich der Kaufpreiseinteilung einzuholen. Weshalb?

Im Kaufvertrag wird in der Regel ein Gesamtkaufpreis vereinbart. Steuermindernd abschreibbar ist jedoch nur der Teil des Kaufpreises, der das Gebäude betrifft, nicht aber der Anteil für den Grund und Boden. Je höher der Gebäudeanteil am Gesamtkaufpreis ist, umso höher ist auch die Abschreibung, welche die steuerlichen Vermietungseinkünfte mindert. Auch für etwaige Instandsetzungs- und Modernisierungskosten innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung ist der Gebäudeanteil am Gesamtkaufpreis eine sehr wichtige Grundlage.

Die Finanzverwaltung legt grundsätzlich eine im notariellen Kaufvertrag getroffene Kaufpreisaufteilung zu Grunde., sofern diese nicht nur zum Schein und nicht ausschließlich (offensichtlich) zur Steuerminderung getroffen wurde. Sehr häufig wird in den notariellen Kaufverträgen jedoch keine Kaufpreisaufteilung vorgenommen. In diesen Fällen ist geklärt, dass die Aufteilung im Verhältnis der Verkehrswerte, also der Marktwerte des Grund und Bodens einerseits sowie des Gebäudes andererseits zu erfolgen hat.

Es sei darauf hingewiesen, dass eine Änderung von bereits erfolgten Kaufpreisaufteilungen grundsätzlich jedes Jahr neu erfolgen kann. Die erste Aufteilung ist also nicht festgeschrieben.

Bodenrichtwerte: Die Entwicklung in München seit 2012

Alle Jahre wieder oder genauer gesagt alle zwei Jahre wieder: Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Bereich der Landeshauptstadt München hat die Bodenrichtwerte zum 31.12.2020 veröffentlicht. Merkliche Erhöhungen sind insbesondere in den Bereichen zu erkennen, in denen in den letzten Jahren großflächige Neubauten errichtet wurden und damit städtebauliche Entwicklungen erfolgten.

Auch in diesem Jahr erhalten Sie exemplarisch die Zusammenstellung einiger Bodenrichtwerte in München. Dieser Zusammenfassung können Sie die Werterhöhungen seit dem 31.12.2012 sowie zwischen den einzelnen Stichtagen entnehmen.

Die Bodenrichtwerte sind ein werttreibender Bestandteil der steuerlichen Bewertung sowohl im Sachwert- als auch im Ertragswertverfahren. Sie haben für alle Immobilienübertragungen im Wege der Erbschaft oder Schenkung mit dem Stichtag ab 01.01.2021 Bedeutung. Für eine Immobilienübergabe ist es daher unerlässlich, einen validen und gegenüber der Finanzverwaltung auch durchsetzbaren Wert am besten im Vorfeld zu ermitteln, um die steuerlichen Konsequenzen einer Übergabe zu berechnen. Wir beraten Sie gerne.

Mehr dazu im Beitrag für Haus+Grund München.

Erschienen bei: Haus- und Grundbesitzerverein München und Umgebung e.V.
Erscheinungsjahr: September 2021

Steuerliche Kaufpreisaufteilung beim Immobilienerwerb

Die Thematik der steuerlichen Kaufpreisaufteilung betrifft im Grunde jeden Immobilienerwerb, der zur Einkunftserzielung, also beispielsweise zur Vermietung, erfolgt.

In der Regel wird im notariellen Kaufvertrag ein Gesamtkaufpreis vereinbart. Steuermindernd abschreibbar ist jedoch nur der Teil des Kaufpreises, der das Gebäude betrifft. Dagegen kann der Kaufpreisanteil für den Grund und Boden in der Regel nicht steuermindernd berücksichtigt werden. Ausnahmen gelten bei Besonderheiten des Grund und Bodens.

Auch für etwaige Instandsetzungs- und Modernisierungsaufwendungen innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung ist der Gebäudeanteil am Gesamtkaufpreis eine sehr wichtige Grundlage.

Mehr dazu im Beitrag für Haus+Grund München.

Erschienen bei: Haus- und Grundbesitzerverein München und Umgebung e.V.
Erscheinungsjahr: September 2021

Keine Versteuerung des Veräußerungsgewinns für das Arbeitszimmer in selbst genutzter Wohnung

Der Bundesfinanzhof hat entschieden, dass beim Verkauf der selbst genutzten Wohnung innerhalb der zehnjährigen Haltefrist nicht nur der Veräußerungsgewinn für die Wohnung, sondern auch der für das häusliche Arbeitszimmer von der Besteuerung ausgenommen ist.

Der Entscheidung lag folgender Sachverhalt zugrunde:
Die Klägerin, eine Lehrerin, kaufte 2012 eine Wohnung, in die sie selbst einzog. Eines der Zimmer benutzte sie als Arbeitszimmer. Den Unterhalt dieses Zimmers setzte sie in ihrer jährlichen Einkommensteuererklärung als Werbungskosten ab. 2017 veräußerte sie die Wohnung und erzielte dadurch einen Veräußerungsgewinn. Das Finanzamt besteuerte anteilig bezogen auf das Arbeitszimmer den Gewinn als Einkünfte aus privaten Veräußerungsgeschäften.

Der Bundesfinanzhof stellte fest, dass Überschusseinkünfte von Wirtschaftsgütern, die im Zeitraum zwischen Kauf und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken gedient haben, von der Besteuerung ausgenommen seien, auch wenn der Zeitraum kürzer als 10 Jahre sei. Auch ein Arbeitszimmer würde – auf alle Fälle zeitweise – zu eigenen Wohnzwecken genutzt. Wie umfangreich diese Nutzung sei, wäre dabei unerheblich.

BFH, Urteil vom 01.03.2021 IX R 27/19

Grunderwerbsteuer: Neue Regelungen für Gesellschaften mit Immobilienbesitz

Die seit 2019 geplante Reform des Grunderwerbsteuergesetzes tritt nun tatsächlich in Kraft. Die Regelungen für Gesellschaften mit Immobilienbesitz werden verschärft.

Der Gesetzgeber möchte „missbräuchliche Steuergestaltungen in der Grunderwerbsteuer“ eindämmen und hat daher § 1 und § 6 Grunderwerbsteuergesetz mit Wirkung zum 01. Juli 2021 geändert bzw. ergänzt:

  • 95%-Prozentgrenze wird auf 90% reduziert.
  • Grunderwerbsteuerpflichtiger Gesellschafterwechsel in Höhe von mindestens 90% innerhalb von 10 Jahren.
  • Behaltensfristen werden auf 15 Jahre ausgeweitet.

Mehr dazu im Beitrag für Haus+Grund München.

Erschienen bei: Haus- und Grundbesitzerverein München und Umgebung e.V.
Erscheinungsjahr: August 2021

Gast-Seminar für Haus+Grund: Die Bewertung von Immobilien in Erb- und Schenkungsfällen

In diesem Online-Seminar am 28. September 2021, durchgeführt für Haus+Grund München, erhalten Sie eine Einführung in die Regelungen des Bewertungsgesetzes mit besonderem Blick auf das Ertragswertverfahren.

Wir klären über die 10 Irrtümer bei der steuerlichen Immobilienbewertung im Erb- und Schenkungsfall auf und weisen auf die häufigsten Fehler hin. Dieses Online-Seminar steht auch Nicht-Mitgliedern offen. Weitere Veranstaltungsinformationen

Wohnungsvermietung über AirBnB und ähnliche Plattformen

Die Reiselust der Deutschen steigt wieder. Auch Deutschland ist aufgrund der stabilen Infektionszahlen als Reiseland sehr gefragt.

In diesem Zusammenhang wird von Vielen die Überlegung angestellt, die eigene Wohnung mittels AirBnB oder ähnlichen Plattformen in der eigenen Urlaubszeit zu vermieten. Welche rechtlichen Anforderungen gelten? Welche einkommensteuerlichen Folgen hat die Wohnungsvermietung? Welche weiteren Steuern und Abgaben sind zu beachten?

Erschienen bei: Haus- und Grundbesitzerverein München und Umgebung e.V.
Erscheinungsjahr: August 2021

Gesetz zur Modernisierung des Personengesellschaftsrechts

Die Bundesregierung hat beschlossen, dass am 01.01.2024 ein Gesetz zur Modernisierung des Personengesellschaftsrechts in Kraft treten soll. Es ist u. a. angedacht, ein Gesellschaftsregister auch für Gesellschaften bürgerlichen Rechts einzuführen, in das diese eingetragen werden sollen. Der Eintrag ist freiwillig, außer die Gesellschaft bürgerlichen Rechts ist zusätzlich in Objektregistern, wie dem Grundbuch, eingetragen.

Familiengesellschaften, die das Ziel des langfristigen Erhalts von Familienvermögen verfolgen, werden von den Änderungen nicht betroffen sein, da in der Beratungspraxis das Recht der Gesellschaft bürgerlichen Rechts bereits fortentwickelt wurde. Falls eine bereits bestehende Familiengesellschaft als Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) eingerichtet wurde, wird es zweckmäßig sein, die dort niedergelegten Regelungen mit den neuen gesetzlichen Regelungen abzustimmen.

Der Immobilienmarkt in München – Jahresbericht 2020

Im Juni 2021 wurde der Jahresbericht des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im
Bereich der Landeshauptstadt München veröffentlicht.

Die Anzahl der im Jahre 2020 zum Vergleich von 2019 abgeschlossenen Kaufverträge hat
sich in der Regel reduziert oder blieb auf niedrigem Niveau. Das liegt sicher auch an der
Tatsache, dass die Angebote geringer geworden sind. Der Geldumsatz im Bereich von
Wohnungs- und Teileigentum ist nach 2019 weiterhin nach oben gegangen ist, wogegen der
Geldumsatz insgesamt nach 2019 sich wieder etwas verringert hat.

Erschienen bei: Haus- und Grundbesitzerverein München und Umgebung e.V.
Erscheinungsjahr: Juli 2021

Die Bewertung eines Grundbesitzwertes erfolgt grundsätzlich im Vergleichswertverfahren

Das Finanzgericht München hat in einem Urteil entschieden, dass ein Wohnungseigentum laut § 182 Abs. 2 Nr. 1 Bewertungsgesetz (BewG) grundsätzlich im Vergleichswertverfahren zu bewerten ist.

Der Entscheidung lag folgender Sachverhalt zugrunde:
Die Klägerin erbte von ihrer Mutter, die im November 2015 verstarb, den hälftigen Anteil an einer Eigentumswohnung inklusive Tiefgaragenstellplatz. Diese Wohnung hatte die Mutter im Februar 2014 zur Hälfte erworben. Die Finanzverwaltung verwendete für die Bestimmung des Grundstückswerts jedoch nicht Kaufpreise von Vergleichsgrundstücken, sondern setzte als Vergleichspreis die Hälfte des beim Kauf der Wohnung bezahlten Preises an. Hiergegen legte die Klägerin Einspruch ein.

Das FG München stellte fest, dass das Vergleichswertverfahren eine typisierende Bewertungsmethode sei. Der Vergleichswert werde dabei aus einer ausreichend großen Menge von geeigneten Vergleichspreisen ermittelt. Auf diese Weise sei es möglich, Kaufpreisspitzen auszugleichen. Nur in Ausnahmefällen könne ein zeitnah erzielter Kaufpreis benutzt werden. Und zwar nur dann, wenn es keine von den Gutachterausschüssen mitgeteilten Vergleichspreise geben würde. Die Finanzverwaltung hätte in diesem konkreten Fall den vom Gutachterausschuss im Immobilienmarktbericht 2014 ermittelten Vergleichsfaktor zugrunde legen müssen.

FG München, Urteil vom 29.01.2020, 4 K 2487/19

Grunderwerbsteuer-Reform ab 01. Juli 2021 in Kraft

Die Grunderwerbsteuerreform sieht Verschärfungen bei der Übertragung von Anteilen an immobilienhaltenden Gesellschaften vor.

Am 01.07.2021 tritt das Gesetz zur Änderung des Grunderwerbsteuergesetzes entsprechend in Kraft. Dieses enthält umfangreiche Neuregelungen für den Erwerb von Anteilen an immobilienhaltenden Personen- und Kapitalgesellschaften.

Die Kernpunkte der Gesetzesänderung sind:

  • Während bislang ein Übergang von mindestens 95 % der Anteile am Vermögen einer Grundstücks-Personengesellschaft innerhalb von 5 Jahren, Grunderwerbsteuer auslöste, ist zukünftig bereits ein Übergang von 90 % innerhalb eines Zeitraums von 10 Jahren ausreichend.
  • Zudem wird mit § 1 Abs. 2b GrEStG ein neuer Tatbestand eingeführt, wonach auch bei immobilienhaltenden Kapitalgesellschaften ein Gesellschafterwechsel, bei dem innerhalb von 10 Jahren mehr als 90 % der Anteile auf Neugesellschafter übergehen, Grunderwerbsteuer auslöst. Da hierbei auch mittelbare Anteilsübergänge einzubeziehen sind, sind Veränderungen auf allen Ebenen der Beteiligungsstruktur zu überwachen. Ausnahmen bestehen, wenn die Anteile über eine Börse erworben wurden.
  • Bei den Tatbeständen der Anteilsübertragung und –vereinigung werden die maßgeblichen Beteiligungsgrenzen ebenfalls von 95 % auf 90 % herabgesetzt. Damit unterliegen Anteilsübertragungen ab dem 01.07.2021 der Grunderwerbsteuer, wenn mehr als 90 % der Anteile an einer immobilienhaltenden Personen- oder Kapitalgesellschaft erstmals in einer Hand vereinigt werden oder eine Anteilsübertragung von mehr als 90 % vorliegt.
  • Die Vor- und Nachbehaltensfristen bei Steuerbefreiungen für Übertragungen zwischen Gesellschafter und Personengesellschaften werden von aktuell 5 Jahre auf 10 Jahre bzw. 15 Jahre ausgeweitet. Dadurch werden Gestaltungen erheblich erschwert werden, bei denen durch einen zeitlich gestreckten Erwerb von Anteilen am Vermögen einer Grundstücks-Personengesellschaft die Grunderwerbsteuerbelastung gemindert werden konnte.

Neueste Rechtsprechungen

Nachfolgend wollen wir Ihnen wieder einmal einen Überblick über aktuelle Entscheidungen der Gerichte geben.

Wir erläutern konkrete Fälle. Die Themen u.a.: Testamentserstellung in einer Patchwork-Familie; Wirkungen eines Ehegattentestaments; Nachträgliche Auslegung eines gemeinschaftlichen Testaments; Grundsätzliche Unterscheidung einer Erbenstellung und eines Vermächtnisses.; Verzicht auf ein Wohnungsrecht stellt eine Schenkung dar.

Erschienen bei: Haus- und Grundbesitzerverein München und Umgebung e.V.
Erscheinungsjahr: Juni 2021

Verzicht auf Wohnungsrecht stellt eine Schenkung auch bei Hinderung der Ausübung dar

Der Bundesgerichtshof hat in einem Urteil vom 10.03.2021, 4 K 2245/19 entschieden, dass der Verzicht auf ein dingliches Wohnungsrecht grundsätzlich auch dann eine Zuwendung aus dem Vermögen des Wohnungsberechtigten ist, wenn die Ausübung des Rechts dem Berechtigten zum Zeitpunkt des Verzichts dauerhaft nicht mehr möglich ist.

Der Entscheidung lag folgender Sachverhalt zugrunde:
Die Beklagte kaufte 1996 von seinem Vater mit notariellem Kaufvertrag ein mit einem Wohnhaus bebautes Grundstück. Die Beklagte gewährte ihren Eltern ein unentgeltliches lebenslanges Wohnungsrecht an einer Wohnung. Dieses Recht konnte aber nicht Dritten überlassen werden. Für die Mutter wurde 2009 Betreuung angeordnet, ein Betreuer wurde bestellt und ein Jahr später wurde sie in ein Pflegeheim eingewiesen. Der Vater wohnte ab Ende 2013 auch in diesem Heim. Mitte 2014 verzichteten die Eltern (- die Mutter wurde durch den Betreuer vertreten -) auf das Wohnungsrecht und stimmten der Löschung zu.

2014 verkaufte die Beklagte das Grundstück. Die Klägerin gewährte der Mutter von April 2010 bis zu deren Tod im März 2019 und dem Vater von November 2013 bis zu dessen Tod im Juni 2017 Sozialhilfeleistungen. Mit Bescheid von Anfang 2016 leitete die Klägerin die Ansprüche der Eltern auf Schenkungsrückforderung wegen Verarmung auf sich über. Der Verzicht auf das Wohnungsrecht der Eltern sei eine Schenkung an die Beklagte. Der Verkehrswert des Grundstücks habe sich um 41.000 € erhöht.

Der Bundesgerichtshof stellte fest, dass der Verzicht auf das Wohnungsrecht grundsätzlich zu einer Entreicherung des Verzichtenden führe und somit eine Schenkung darstelle. Der Verzichtende gebe seine zustehende Rechtsposition auf. Aufgrund des Verzichts werde das Grundstück von einer Belastung frei.

Der Wert der Bereicherung bestehe nicht im Wert des Wohnungsrechts für den Berechtigten, sondern im Wert, den der Verzicht für den Beschenkten, in diesem konkreten Fall für die Beklagte, hat. Dieser Wert werde regelmäßig bei Erhöhung des Verkehrswerts des Grundstücks vergrößert.

BGH-Urteil vom 20.10.2020, X ZR 7/20

Keine Steuerbefreiung bei Bezug der geerbten Wohnung 1 ½ Jahre nach Tod des Erblassers

Das Finanzgericht Düsseldorf hat in einem Urteil vom 10.03.2021, 4 K 2245/19 entschieden, dass der Erwerber einer Wohnung (Kind des Erblassers) nur dann steuerbefreit ist, wenn er die geerbte Wohnung unverzüglich zur Selbstnutzung für eigene Wohnzwecke verwendet.

Der Entscheidung lag folgender Sachverhalt zugrunde:
Die Klägerin war die Tochter und einzige Erbin der Erblasserin, die am 23.07.2016 verstarb. Die Klägerin ließ Renovierungsarbeiten durchführen und bezog die Wohnung Anfang 2018. Sie machte eine Steuerbefreiung nach § 13 Abs. 1 Nr. 4c Satz 1 des Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetzes (ErbStG) geltend, die das Finanzamt jedoch ablehnte. Die Klägerin gab an, dass sie nicht früher hätte einziehen können, da erst der Hausrat ausgeräumt und verkauft werden musste. Zudem wären die Handwerker sehr ausgelastet gewesen, so dass sich die notwendigen Renovierungsarbeiten in die Länge gezogen hätten.

Das FG Düsseldorf stellte fest, dass das Merkmal der Unverzüglichkeit der Selbstnutzung nicht erfüllt sei. Es lägen keine besonderen Voraussetzungen vor, dass beispielsweise erst bei den Renovierungsarbeiten gravierende Mängel entdeckt worden seien. Der Klägerin sei anzulasten, dass sie die Handwerker erst nach Monaten mit der Erstellung von Angeboten beauftragt habe.

Falls die Selbstnutzung einer geerbten Wohnung erst nach Ablauf von sechs Monaten vorliege, müsse der Erwerber glaubhaft darlegen, wann er sich zur Selbstnutzung für eigene Wohnzwecke entschlossen habe und aus welchen Gründen, die er nicht verursacht habe, ein Einzug in die Wohnung nicht früher möglich gewesen sei. Dies konnte die Klägerin nicht ausreichend angeben.

FG Düsseldorf, Urteil vom 10.03.2021, 4 K 2245/19

Der Schenkungsteuerbescheid

In der letzten Zeit mehren sich die Beratungen zur Abwicklung von Immobilienschenkungen.
Dies nehmen wir zum Anlass, mit diesem Beitrag einen kleinen Überblick über die Abläufe zu
geben.

In einem ersten Schritt wird man nach erfolgter Beratung einen Notar mit der Beurkundung der
Immobilienschenkung beauftragen. Gemäß § 34 Absatz 2 Nummer 3 ErbStG sind u.a. die
Notare bei zu beurkundenden Schenkungen verpflichtet, „dem für die Verwaltung der
Erbschaftsteuer zuständigem Finanzamt schriftlich Anzeige zu erstatten über die diejenigen
Beurkundungen, …. , die für die Festsetzung einer Erbschaftsteuer von Bedeutung sein
können.“

An einem Beispiel wird aufgezeigt, wie wichtig es sein kann, dass Sie diese
Anzeigepflicht „begleiten“.

Erschienen bei: Haus- und Grundbesitzervereins München und Umgebung e.V.
Erscheinungsjahr: Mai 2021

Ausgewählte Fragen zur Einkommensteuererklärung 2020

Coronabedingt gibt es ein paar Erleichterungen.

Die Frist zur Abgabe der Einkommensteuererklärung endet grundsätzlich am 31. Juli des Folgejahres. Corona hat den Zeitplan der Finanzverwaltung allerdings erheblich ins Wanken gebracht. So ist bundesweit abgestimmt, dass coronabedingt Fristverlängerungen auf Antrag großzügig gewährt werden sollen. Allerdings ist auch zu bemerken, dass immer neue gesetzliche Regelungen es dem Laien erschweren, die eigene Steuererklärung rechtzeitig und richtig abzugeben. Auch wenn die Finanzverwaltung vermehrt versucht, durch die Digitalisierung eine Vereinfachung zu erreichen, kommt es immer wieder zu „verschenkten Steuergeldern“, die mit einem fundierten Grundwissen leicht und einwandfrei hätten vermieden werden können.
Der nachfolgende Beitrag soll Ihnen in ausgewählten Bereichen Feinheiten und Informationen bei der Erstellung der Steuererklärung vermitteln und Ihnen den Einstieg in die Bearbeitung Ihrer Steuererklärung erleichtern. Der guten Ordnung halber sei darauf hingewiesen, dass jeder Einzelfall individuell zu beurteilen ist.

Erschienen bei: Haus- und Grundbesitzervereins München und Umgebung e.V.
Erscheinungsjahr: März 2021

Der ganz normale Wahnsinn des § 23 EStG

Private Grundstücksverkäufe im Licht der Rechtsprechung.

Ein ganz normaler Lebenssachverhalt: Wer innerhalb des Zehnjahreszeitraums des § 23 EStG eine Immobilie im Privatvermögen anschafft (ggf. ein unbebautes Grundstück noch bebaut) und veräußert, muss sich mit der Frage beschäftigen, ob diese Veräußerung steuerrelevant ist und ein möglicher Veräußerungsgewinn zu einer Steuerbelastung führt.

Die erste vermeintlich leichte Frage, die es zu beantworten gilt: was versteht man unter einer Anschaffung einer Immobilie. Ist es der Tag, an welchem beim Notar der Kaufvertrag beurkundet wird, oder ist es der Tag der Eintragung des Grundstücksübergangs im Grundbuch. Grundsätzlich zielt § 23 EStG auf den Tag der Beurkundung des Grundstückskaufvertrages ab, da der Tag des sog. Verpflichtungsgeschäftes maßgeblich ist. Dies entsprich der ständigen Rechtsprechung des Bundesfinanzhofes (BFH 8.4.2014, IX R 18/13, BFH 10.02.2015, IX R
23/13).

Erschienen bei: Haus- und Grundbesitzervereins München und Umgebung e.V.
Erscheinungsjahr: Dezember 2020

Die richtige Feststellung der steuerlichen Immobilienwerte

Immer wieder stellen wir fest, dass die vom Finanzamt angeforderte Schenkungsteuererklärung nicht im Sinne des Mandanten erstellt wird.

Auch wenn manche Abzugsposten nur zu einer geringen Steuerminderung führen, so sollte die Erklärung richtig sein.
Soweit sich der Erwerber im Rahmen einer Schenkung zur Übernahme der Notar- und Grundbuchkosten verpflichtet hat, sind diese anzugeben. Liegen die Kostenrechnungen noch nicht vor, so ist gegen den Schenkungsteuerbescheid Einspruch einzulegen mit dem Hinweis, dass diese Kosten noch nachgereicht werden.
Anlässlich eines Falls wurde uns ein Schenkungsteuerbescheid mit der Bitte um Prüfung vorgelegt.

Erschienen bei: Haus- und Grundbesitzervereins München und Umgebung e.V.
Erscheinungsjahr: November 2020

Die Ferienimmobilie in Deutschland

Durch Corona wird der Urlaub in Deutschland immer beliebter, viele denken in diesen Zeiten an den Erwerb einer Ferienimmobilie.

Was haben Corona und die langanhaltende Niedrigzinsphase gemeinsam? Sie veranlassen Steuerpflichtige, eine Ferienimmobilien im Inland zu erwerben. Auch wenn sich dieser Zusammenhang nicht unbedingt aufdrängt, ist die Nachfrage nach Ferienimmobilien im Inland in die Höhe geschnellt. Motivation einer solchen Entscheidung kann neben dem eigenen Erholungszweck auch die Erwartung sein mit einer Ferienimmobilie als Renditeobjekt Einkünfte zu erzielen.

Um einem bösen Erwachen vorzubeugen, sollte man sich im Vorfeld mit den umfangreichen Besonderheiten und der anhaltenden Rechtsprechung einer Ferienimmobilie auseinandersetzen. Dies gilt insbesondere auch für Ferienimmobilien im Inland.

Erschienen bei: Haus- und Grundbesitzervereins München und Umgebung e.V.
Erscheinungsjahr: Oktober 2020

Urenkel sind in der Schenkungsteuer keine Enkel

(BFH, Beschluss vom 27.7.2020 – II B 39/20) Der Bundesfinanzhof hat in einem Beschluss vom 27.7.2020 – II B 39/20 entschieden, dass Urenkeln nur der Freibetrag von 100.000 € nach § 16 Abs. 1 Nr. 4 ErbStG und nicht 200.000 € zusteht, wenn Eltern und Großeltern noch nicht vorverstorben sind.

Der Entscheidung lag folgender Sachverhalt zugrunde:
Die Urgroßmutter schenkte ihren Urenkeln eine Immobilie. Ihre Tochter (die Großmutter der Urenkel) erhielt Nießbrauch auf Lebenszeit für diese Immobilie. Die Urenkel wollten einen Freibetrag von jeweils 200.000 € angerechnet bekommen, das Finanzamt gestattete nur einen Freibetrag von 100.000 €.

Der BFH stellte fest, dass keine ernstlichen Zweifel existieren würden, dass für den Erwerb eines Urenkels lediglich ein Freibetrag von 100.000 € steuerfrei sei, wenn Angehörige der dazwischenliegenden Generationen noch leben würden. Der Begriff „Kinder“ in § 16 Abs. 1 ErbStG würde eindeutig Kinder und nicht Kindeskinder oder weitere Abkömmlinge bedeuten.

Festsetzung der Erbschaftsteuer gegen unbekannte Erben

(BFH, Urteil vom 17.6.2020 – II R 40/17) Der Bundesfinanzhof hat in einem Urteil vom 17.6.2020 – II R 40/17, veröffentlicht am 15.10.2020, entschieden, dass es zulässig ist, Erbschaftsteuer gegen unbekannte Erben festzusetzen, wenn hinreichend Zeit zur Ermittlung der Erben bereitgestellt wurde.

Ein Zeitraum von einem Jahr ab dem Erbfall ist ausreichend, wenn die Erbermittlung keine besonderen Schwierigkeiten aufweist. Bei besonders schwierigen Erbenermittlungen ist ein Zeitraum von drei Jahren und fünf Monaten in der Regel angemessen. Der Bescheid ist dem Nachlasspfleger bekanntzugeben.

Zahlung der laufenden Kosten des von beiden Ehepartnern bewohnten Hauses ist keine unentgeltliche Zuwendung

Der Bundesfinanzhof hat in einem Urteil vom 17.12.2019, VII R 18/17, entschieden, dass die Zahlung der laufenden Kosten für ein gemeinsam bewohntes Haus, die der Ehegatte als Alleinverdienender leistet, auch dann keine unentgeltliche Zuwendung an den anderen Ehegatten darstellt, wenn der andere Ehepartner Alleineigentümer des Hauses ist.

Der Entscheidung lag folgender Sachverhalt zugrunde:
Die Ehepartner hatten vor mehr als 10 Jahren als hälftige Miteigentümer ein Einfamilienhaus gekauft und wohnten darin mit ihren Kindern. 2005 nahmen sie gemeinschaftlich ein Darlehen zur Finanzierung des Hauses auf. 2007 übertrug der Ehemann seinen 50-prozentigen Anteil seiner Ehefrau. Jedoch verblieb der Zins- und Tilgungsdienst für die Darlehen und das Darlehen selbst bis zur vollständigen Tilgung anteilig beim Ehepartner. Das Finanzamt sah diese Zahlungen als unentgeltliche Zuwendungen an die Klägerin.

Der Bundesfinanzhof stellte fest, dass der Ehemann zivilrechtlich verpflichtet gewesen sein, die Zins- und Tilgungsleistungen für das gemeinsam aufgenommene Darlehen vollständig zu begleichen. Deswegen gäbe es keinen Ausgleichsanspruch und daher auch keine Vermögensverlagerung. Der Ehegatte hätte somit keine Zuwendung an die Klägerin erbracht.

Auch die laufenden Unterhaltskosten für das Haus, das nunmehr im Alleineigentum der Ehefrau stünde, seien keine Zuwendungen, sondern laut §§ 1360, 1360a BGB Unterhaltsleistungen, die der alleinverdienende Ehemann zahle, aber auch zu zahlen habe.

BFH Urteil vom 17.12.2019, VII R 18/17

Soziale Vermieter: Ist im Erbfall alles aus?

Günstige Mieten in Innenstadtlage gibt es noch, in Häusern von alteingesessenen Vermietern. Doch wenn deren Kinder die Häuser erben, geht die Erbschaftssteuer in die Hunderttausende. Das können sich viele nicht leisten und müssen verkaufen.

Ein interessanter Beitrag in der Sendung „kontrovers“, mit einem Fachinterview von Frau Fischl-Obermayer.

Weitere Informationen unter:
https://www.br.de

Immobilien verschenken oder richtig vererben

Ein Beitrag der Münchner Wirtschaft

Sich mit dem eigenen Tod zu beschäftigen, ist für viele Menschen unangenehm. Und so wird das Thema Testament oft verdrängt. Gerade Immobilieneigentümer sollten sich jedoch frühzeitig dazu Gedanken machen, denn wer noch zu Lebzeiten überträgt, kann die Vorteile einer Schenkung nutzen.

Ab Minute 3:50: Frau Fischl-Obermayer gibt wertvolle Tipps und Hinweise.

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+49 89 547143
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