Neuerungen zur Spekulationssteuer im Rahmen des § 23 EStG

Kaum ein steuerliches Thema neben der Aufteilung eines Kaufpreises auf Grund und Boden und Gebäude zur Ermittlung der steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten bewegt den privaten Immobilieneigentümer mehr als die Frage, ob Umschichtungen in seinem Immobilienportfolio von der Spekulationssteuer erfasst sind.

Erfolgt die Umschichtung innerhalb einer 10-Jahresfrist, ist der Immobilieneigentümer gut beraten, wenn sein Vorhaben steuerlich begleitet wird, und die einkommensteuerlichen Folgen so für ihn abschätzbar sind.

Die Anzahl der höchstrichterlichen Rechtsprechungen zum Thema der Spekulationssteuer und
der Fokus der Finanzverwaltung auf dieses Thema zeigt, dass hier vorsichtiges Vorgehen
geboten ist. Zwei wichtige Aspekte:

  • Häusliches Arbeitszimmer als Nutzung zu Wohnzwecken
  • Erfassung des Spekulationsgeschäfts beim Berechtigten

Mehr dazu im Beitrag für Haus+Grund München.

Erschienen bei: Haus- und Grundbesitzerverein München und Umgebung e.V.
Erscheinungsjahr: Oktober 2021

Bodenrichtwerte: Die Entwicklung in München seit 2012

Alle Jahre wieder oder genauer gesagt alle zwei Jahre wieder: Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Bereich der Landeshauptstadt München hat die Bodenrichtwerte zum 31.12.2020 veröffentlicht. Merkliche Erhöhungen sind insbesondere in den Bereichen zu erkennen, in denen in den letzten Jahren großflächige Neubauten errichtet wurden und damit städtebauliche Entwicklungen erfolgten.

Auch in diesem Jahr erhalten Sie exemplarisch die Zusammenstellung einiger Bodenrichtwerte in München. Dieser Zusammenfassung können Sie die Werterhöhungen seit dem 31.12.2012 sowie zwischen den einzelnen Stichtagen entnehmen.

Die Bodenrichtwerte sind ein werttreibender Bestandteil der steuerlichen Bewertung sowohl im Sachwert- als auch im Ertragswertverfahren. Sie haben für alle Immobilienübertragungen im Wege der Erbschaft oder Schenkung mit dem Stichtag ab 01.01.2021 Bedeutung. Für eine Immobilienübergabe ist es daher unerlässlich, einen validen und gegenüber der Finanzverwaltung auch durchsetzbaren Wert am besten im Vorfeld zu ermitteln, um die steuerlichen Konsequenzen einer Übergabe zu berechnen. Wir beraten Sie gerne.

Mehr dazu im Beitrag für Haus+Grund München.

Erschienen bei: Haus- und Grundbesitzerverein München und Umgebung e.V.
Erscheinungsjahr: September 2021

Steuerliche Kaufpreisaufteilung beim Immobilienerwerb

Die Thematik der steuerlichen Kaufpreisaufteilung betrifft im Grunde jeden Immobilienerwerb, der zur Einkunftserzielung, also beispielsweise zur Vermietung, erfolgt.

In der Regel wird im notariellen Kaufvertrag ein Gesamtkaufpreis vereinbart. Steuermindernd abschreibbar ist jedoch nur der Teil des Kaufpreises, der das Gebäude betrifft. Dagegen kann der Kaufpreisanteil für den Grund und Boden in der Regel nicht steuermindernd berücksichtigt werden. Ausnahmen gelten bei Besonderheiten des Grund und Bodens.

Auch für etwaige Instandsetzungs- und Modernisierungsaufwendungen innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung ist der Gebäudeanteil am Gesamtkaufpreis eine sehr wichtige Grundlage.

Mehr dazu im Beitrag für Haus+Grund München.

Erschienen bei: Haus- und Grundbesitzerverein München und Umgebung e.V.
Erscheinungsjahr: September 2021

Grunderwerbsteuer: Neue Regelungen für Gesellschaften mit Immobilienbesitz

Die seit 2019 geplante Reform des Grunderwerbsteuergesetzes tritt nun tatsächlich in Kraft. Die Regelungen für Gesellschaften mit Immobilienbesitz werden verschärft.

Der Gesetzgeber möchte „missbräuchliche Steuergestaltungen in der Grunderwerbsteuer“ eindämmen und hat daher § 1 und § 6 Grunderwerbsteuergesetz mit Wirkung zum 01. Juli 2021 geändert bzw. ergänzt:

  • 95%-Prozentgrenze wird auf 90% reduziert.
  • Grunderwerbsteuerpflichtiger Gesellschafterwechsel in Höhe von mindestens 90% innerhalb von 10 Jahren.
  • Behaltensfristen werden auf 15 Jahre ausgeweitet.

Mehr dazu im Beitrag für Haus+Grund München.

Erschienen bei: Haus- und Grundbesitzerverein München und Umgebung e.V.
Erscheinungsjahr: August 2021

Wohnungsvermietung über AirBnB und ähnliche Plattformen

Die Reiselust der Deutschen steigt wieder. Auch Deutschland ist aufgrund der stabilen Infektionszahlen als Reiseland sehr gefragt.

In diesem Zusammenhang wird von Vielen die Überlegung angestellt, die eigene Wohnung mittels AirBnB oder ähnlichen Plattformen in der eigenen Urlaubszeit zu vermieten. Welche rechtlichen Anforderungen gelten? Welche einkommensteuerlichen Folgen hat die Wohnungsvermietung? Welche weiteren Steuern und Abgaben sind zu beachten?

Erschienen bei: Haus- und Grundbesitzerverein München und Umgebung e.V.
Erscheinungsjahr: August 2021

Der Immobilienmarkt in München – Jahresbericht 2020

Im Juni 2021 wurde der Jahresbericht des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im
Bereich der Landeshauptstadt München veröffentlicht.

Die Anzahl der im Jahre 2020 zum Vergleich von 2019 abgeschlossenen Kaufverträge hat
sich in der Regel reduziert oder blieb auf niedrigem Niveau. Das liegt sicher auch an der
Tatsache, dass die Angebote geringer geworden sind. Der Geldumsatz im Bereich von
Wohnungs- und Teileigentum ist nach 2019 weiterhin nach oben gegangen ist, wogegen der
Geldumsatz insgesamt nach 2019 sich wieder etwas verringert hat.

Erschienen bei: Haus- und Grundbesitzerverein München und Umgebung e.V.
Erscheinungsjahr: Juli 2021

Neueste Rechtsprechungen

Nachfolgend wollen wir Ihnen wieder einmal einen Überblick über aktuelle Entscheidungen der Gerichte geben.

Wir erläutern konkrete Fälle. Die Themen u.a.: Testamentserstellung in einer Patchwork-Familie; Wirkungen eines Ehegattentestaments; Nachträgliche Auslegung eines gemeinschaftlichen Testaments; Grundsätzliche Unterscheidung einer Erbenstellung und eines Vermächtnisses.; Verzicht auf ein Wohnungsrecht stellt eine Schenkung dar.

Erschienen bei: Haus- und Grundbesitzerverein München und Umgebung e.V.
Erscheinungsjahr: Juni 2021

Der Schenkungsteuerbescheid

In der letzten Zeit mehren sich die Beratungen zur Abwicklung von Immobilienschenkungen.
Dies nehmen wir zum Anlass, mit diesem Beitrag einen kleinen Überblick über die Abläufe zu
geben.

In einem ersten Schritt wird man nach erfolgter Beratung einen Notar mit der Beurkundung der
Immobilienschenkung beauftragen. Gemäß § 34 Absatz 2 Nummer 3 ErbStG sind u.a. die
Notare bei zu beurkundenden Schenkungen verpflichtet, „dem für die Verwaltung der
Erbschaftsteuer zuständigem Finanzamt schriftlich Anzeige zu erstatten über die diejenigen
Beurkundungen, …. , die für die Festsetzung einer Erbschaftsteuer von Bedeutung sein
können.“

An einem Beispiel wird aufgezeigt, wie wichtig es sein kann, dass Sie diese
Anzeigepflicht „begleiten“.

Erschienen bei: Haus- und Grundbesitzervereins München und Umgebung e.V.
Erscheinungsjahr: Mai 2021

Rechtsprechung

Mit Entscheidungen der Gerichte wollen wir Sie für Ihre künftigen Vorhaben sensibilisieren.

So ist beispielsweise immer wieder festzustellen, dass vertragliche Vereinbarungen nicht exakt in ihre Teilbereiche aufgeteilt, sondern vielmehr als „ein Ganzes“ gesehen werden. Einen solchen Sachverhalt hatte der BFH am 16.09.2020 (Aktenzeichen II R 33/19) zu entscheiden.

Der amtliche Leitsatz lautet wie folgt: „Bei einer Grundstücksschenkung ist derjenige als Schenker anzusehen, der als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Weitere Personen, die im Vorfeld der Schenkung einen schuldrechtlichen Anspruch auf Eintragung ins Grundbuch als Miteigentümer gehabt hätten, aber den Anspruch weder ausgeübt haben noch ins Grundbuch eingetragen wurden, können dagegen nicht als Schenker angesehen werden.“

Erschienen bei: Haus- und Grundbesitzervereins München und Umgebung e.V.
Erscheinungsjahr: April 2021

Ausgewählte Fragen zur Einkommensteuererklärung 2020

Coronabedingt gibt es ein paar Erleichterungen.

Die Frist zur Abgabe der Einkommensteuererklärung endet grundsätzlich am 31. Juli des Folgejahres. Corona hat den Zeitplan der Finanzverwaltung allerdings erheblich ins Wanken gebracht. So ist bundesweit abgestimmt, dass coronabedingt Fristverlängerungen auf Antrag großzügig gewährt werden sollen. Allerdings ist auch zu bemerken, dass immer neue gesetzliche Regelungen es dem Laien erschweren, die eigene Steuererklärung rechtzeitig und richtig abzugeben. Auch wenn die Finanzverwaltung vermehrt versucht, durch die Digitalisierung eine Vereinfachung zu erreichen, kommt es immer wieder zu „verschenkten Steuergeldern“, die mit einem fundierten Grundwissen leicht und einwandfrei hätten vermieden werden können.
Der nachfolgende Beitrag soll Ihnen in ausgewählten Bereichen Feinheiten und Informationen bei der Erstellung der Steuererklärung vermitteln und Ihnen den Einstieg in die Bearbeitung Ihrer Steuererklärung erleichtern. Der guten Ordnung halber sei darauf hingewiesen, dass jeder Einzelfall individuell zu beurteilen ist.

Erschienen bei: Haus- und Grundbesitzervereins München und Umgebung e.V.
Erscheinungsjahr: März 2021

Die Lebenserwartung als Grundlage einer lebenslänglichen Nutzung oder Leistung

Das Bundesministerium der Finanzen hat die „Berechnung einer lebenslänglichen Nutzung oder Leistung für Bewertungsstichtage ab dem 01.01.2021“ angepasst.

Wir informieren Sie über eine Entscheidung des BFH vom 27.07.2020 unter dem Aktenzeichen II B 39/20: Urenkeln steht dann lediglich der Freibetrag in Höhe von € 100.000 nach § 16 Abs. 1 Nr. ErbStG zu, wenn Eltern und Großeltern noch nicht vorverstorben sind.

Erschienen bei: Haus- und Grundbesitzervereins München und Umgebung e.V.
Erscheinungsjahr: Februar 2021

Kaufpreisaufteilung- Bundesfinanzhof erteilt Finanzamt eine Absage

Steine statt Brot – Der Wunsch nach Planungssicherheit wird jedoch in keiner Weise erfüllt, die Frage nach dem „Was nun?“ bleibt bestehen.

Bereits in der Juni-Ausgabe der BHZ haben wir über das anhängige Verfahren beim Bundesfinanzhof berichtet, welches die Kaufpreisaufteilung eines Immobilienerwerbs zum Gegenstand hat. Nun liegt die Entscheidung vor (BFH v. 21.07.2020 IX R 26/19). Der Bundesfinanzhof (BFH) erteilt dem Finanzamt zwar eine deutliche Absage, aber die aufgestellten Kriterien für eine angemessen Aufteilung des Kaufpreises einer Immobilie machen dem Steuerpflichtigen das Leben nicht leichter.


Worum ging es im Einzelnen: im entschiedenen Fall wurde in einer deutschen Großstadt eine vermietete Eigentumswohnung zu einem Kaufpreis von € 110.000 erworben. Entsprechend den Regelungen des Kaufvertrages sollte ein Betrag in Höhe von € 20.000 auf den Grund und Boden entfallen. Die Beteiligten versicherten, dass sie diese Wertfestsetzung nach bestem Wissen und Gewissen vorgenommen haben. Das Finanzamt akzeptierte diese Aufteilung nicht und ermittelte mit Hilfe der vom Bundesministerium der Finanzen ins Internet gestellten „Arbeitshilfe zur Aufteilung eines Gesamtkaufpreises für ein bebautes Grundstück (Kaufpreisaufteilung)“ einen Anteil für den Grund und Boden in Höhe von 69%

Erschienen bei: Haus- und Grundbesitzervereins München und Umgebung e.V.
Erscheinungsjahr: Januar 2021

Der ganz normale Wahnsinn des § 23 EStG

Private Grundstücksverkäufe im Licht der Rechtsprechung.

Ein ganz normaler Lebenssachverhalt: Wer innerhalb des Zehnjahreszeitraums des § 23 EStG eine Immobilie im Privatvermögen anschafft (ggf. ein unbebautes Grundstück noch bebaut) und veräußert, muss sich mit der Frage beschäftigen, ob diese Veräußerung steuerrelevant ist und ein möglicher Veräußerungsgewinn zu einer Steuerbelastung führt.

Die erste vermeintlich leichte Frage, die es zu beantworten gilt: was versteht man unter einer Anschaffung einer Immobilie. Ist es der Tag, an welchem beim Notar der Kaufvertrag beurkundet wird, oder ist es der Tag der Eintragung des Grundstücksübergangs im Grundbuch. Grundsätzlich zielt § 23 EStG auf den Tag der Beurkundung des Grundstückskaufvertrages ab, da der Tag des sog. Verpflichtungsgeschäftes maßgeblich ist. Dies entsprich der ständigen Rechtsprechung des Bundesfinanzhofes (BFH 8.4.2014, IX R 18/13, BFH 10.02.2015, IX R
23/13).

Erschienen bei: Haus- und Grundbesitzervereins München und Umgebung e.V.
Erscheinungsjahr: Dezember 2020

Die richtige Feststellung der steuerlichen Immobilienwerte

Immer wieder stellen wir fest, dass die vom Finanzamt angeforderte Schenkungsteuererklärung nicht im Sinne des Mandanten erstellt wird.

Auch wenn manche Abzugsposten nur zu einer geringen Steuerminderung führen, so sollte die Erklärung richtig sein.
Soweit sich der Erwerber im Rahmen einer Schenkung zur Übernahme der Notar- und Grundbuchkosten verpflichtet hat, sind diese anzugeben. Liegen die Kostenrechnungen noch nicht vor, so ist gegen den Schenkungsteuerbescheid Einspruch einzulegen mit dem Hinweis, dass diese Kosten noch nachgereicht werden.
Anlässlich eines Falls wurde uns ein Schenkungsteuerbescheid mit der Bitte um Prüfung vorgelegt.

Erschienen bei: Haus- und Grundbesitzervereins München und Umgebung e.V.
Erscheinungsjahr: November 2020

Die Ferienimmobilie in Deutschland

Durch Corona wird der Urlaub in Deutschland immer beliebter, viele denken in diesen Zeiten an den Erwerb einer Ferienimmobilie.

Was haben Corona und die langanhaltende Niedrigzinsphase gemeinsam? Sie veranlassen Steuerpflichtige, eine Ferienimmobilien im Inland zu erwerben. Auch wenn sich dieser Zusammenhang nicht unbedingt aufdrängt, ist die Nachfrage nach Ferienimmobilien im Inland in die Höhe geschnellt. Motivation einer solchen Entscheidung kann neben dem eigenen Erholungszweck auch die Erwartung sein mit einer Ferienimmobilie als Renditeobjekt Einkünfte zu erzielen.

Um einem bösen Erwachen vorzubeugen, sollte man sich im Vorfeld mit den umfangreichen Besonderheiten und der anhaltenden Rechtsprechung einer Ferienimmobilie auseinandersetzen. Dies gilt insbesondere auch für Ferienimmobilien im Inland.

Erschienen bei: Haus- und Grundbesitzervereins München und Umgebung e.V.
Erscheinungsjahr: Oktober 2020

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